許多人在處理繼承問題時，都會遇到房屋、土地、農地等不動產持分這一個環節。持分土地或房屋顧名思義會由多位繼承人共同擁有，可是有些人可能會因為不需要這筆不動產，或者因為急需資金，所以想將手中持分拿去貸款或賣掉。可是依據法律規定，不論是貸款還是買賣都需要經過其他共有人同意，假如共有人不願意配合或不同意，除了多加溝通外，還有什麼解決辦法？
 

持分土地房屋是什麼意思？
 

房屋、土地、農地等不動產在最初都是由一人持有，可是因為婚姻或繼承等影響，尤其是繼承，通常都會有多位繼承人共同擁有，也會依照配偶、親等的影響獲得不同比例，因而將這筆不動產進行「無形」的分割，這就是所謂的持分土地或持分房屋。

持分土地房屋又分成兩種類型

不過持分土地房屋又依據型態的不同，分成公同共有和分別共有兩種類型：
1. 公同共有
共有人共同擁有全部產權，沒有所謂比例之分。舉例：假如兄弟姐妹四人共同繼承100坪的土地，那麼這四人都享有這100坪土地的所有權。

2. 分別共有
共有人分別擁有產權中的特定比例，舉例：兄弟姐妹四人共同繼承100坪的土地，那麼持分比例會依據遺囑或法律規定進行分配，有可能兄弟姐妹各擁有25坪，也有可能哥哥30、弟弟30、姊姊20、妹妹20之類的分配方式。
 

持分土地房屋可以貸款或買賣嗎？
依據法律規定，持分土地房屋是可以進行貸款或買賣的，但是依據共有型態的不同，會有不同的處理方式。

1. 公同共有
由於公同共有是所有共有人一起擁有產權，因此假設其中一人要利用該產權進行貸款或買賣，就必須得到其他共有人的同意。

2. 分別共有
分別共有的持分人本身就已經有特定比例的產權，而且產權是獨立的，因此每個人都有權利可以自行處分其應有部分，不需要經過其他共有人同意也可以進行持分貸款或買賣。

也因此將這些法律規定套用在本篇文章的案例中，假如一位土地房屋持分人想要進行貸款，但是其他共有人不配合，在產權是公同共有的情況下，持分人還是得先獲得其他共有人同意，無論是貸款還是買賣；但如果是分別共有，即使共有人不配合，你還是可以行使自己應有的權利。
 

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共有土地、共有房屋 

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和家人共同持有一塊土地，面對緊急的資金週轉需求，擔心銀行不願受理，或被人發現自己拿土地去借貸嗎？別緊張！
其實持分土地貸款也可以很簡單，只要找對管道就能輕鬆貸！就讓我們來為您介紹持分土地貸款的方法，讓您不再為錢煩惱！


 

• 持分土地是什麼？

依據《民法．物權編》，不動產的共同持有方式可分為「公同共有」與「分別共有」：

公同共有

多人共同持有一塊土地的全部所有權，沒有劃分特定比例，對土地的處分必須經過所有人的同意，法律另有規定者除外。

分別共有

俗稱「持分」，多人共同持有一塊土地，且每人分別擁有特定比例，可自由處分自己持有的部分，例如過戶、買賣、貸款等，但對整筆土地的處分須經所有人同意，法律另有規定者除外。

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
 

• 持分土地可以貸款嗎？

分別共有土地貸款有以下2種方法：

銀行

雖然民法允許各持分人將持分土地設定抵押，但多數銀行不願承做持分土地貸款，因為持分土地對銀行來說產權不完整，未來若要處分抵押品會有風險。想辦理銀行持分土地貸款，必須所有持分人同意申請、設定整筆土地，且所有人都通過聯徵審核才行。

民間

民間持分土地貸款只要一位持分人出面就能辦理，而且全程保密，不會被其他持分人知道，也不看個人信用報告與收入情形，是分別共有土地貸款的主要管道。

 

• 申辦持分土地貸款須準備什麼文件？

一、身分證
二、房屋土地權狀
三、印鑑證明
四、印鑑章
五、銀行存摺封面影本(撥款用)


 

• 持分貸款辦理流程

1.免費諮詢 → 電話:0972-218-666 
2.審核評估
3.地政機關 設定
4.撥款完成


 

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許多人在處理繼承問題時，都會遇到房屋、土地、農地等不動產持分這一個環節。持分土地或房屋顧名思義會由多位繼承人共同擁有，可是有些人可能會因為不需要這筆不動產，或者因為急需資金，所以想將手中持分拿去貸款或賣掉。可是依據法律規定，不論是貸款還是買賣都需要經過其他共有人同意，假如共有人不願意配合或不同意，除了多加溝通外，還有什麼解決辦法？
 

持分土地房屋是什麼意思？
 

房屋、土地、農地等不動產在最初都是由一人持有，可是因為婚姻或繼承等影響，尤其是繼承，通常都會有多位繼承人共同擁有，也會依照配偶、親等的影響獲得不同比例，因而將這筆不動產進行「無形」的分割，這就是所謂的持分土地或持分房屋。

持分土地房屋又分成兩種類型

不過持分土地房屋又依據型態的不同，分成公同共有和分別共有兩種類型：
1. 公同共有
共有人共同擁有全部產權，沒有所謂比例之分。舉例：假如兄弟姐妹四人共同繼承100坪的土地，那麼這四人都享有這100坪土地的所有權。

2. 分別共有
共有人分別擁有產權中的特定比例，舉例：兄弟姐妹四人共同繼承100坪的土地，那麼持分比例會依據遺囑或法律規定進行分配，有可能兄弟姐妹各擁有25坪，也有可能哥哥30、弟弟30、姊姊20、妹妹20之類的分配方式。
 

持分土地房屋可以貸款或買賣嗎？
依據法律規定，持分土地房屋是可以進行貸款或買賣的，但是依據共有型態的不同，會有不同的處理方式。

1. 公同共有
由於公同共有是所有共有人一起擁有產權，因此假設其中一人要利用該產權進行貸款或買賣，就必須得到其他共有人的同意。

2. 分別共有
分別共有的持分人本身就已經有特定比例的產權，而且產權是獨立的，因此每個人都有權利可以自行處分其應有部分，不需要經過其他共有人同意也可以進行持分貸款或買賣。

也因此將這些法律規定套用在本篇文章的案例中，假如一位土地房屋持分人想要進行貸款，但是其他共有人不配合，在產權是公同共有的情況下，持分人還是得先獲得其他共有人同意，無論是貸款還是買賣；但如果是分別共有，即使共有人不配合，你還是可以行使自己應有的權利。

 

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持分房屋可以向銀行申請貸款嗎？答案：可以的。不過因為產權複雜，比起一般房屋貸款要注意的地方更多，因此想要讓持分房屋成功申請貸款，照著以下的說明與介紹，讓你提高申請過件的機率。

一、房屋持分是什麼？為什麼房屋會有很多人持分？

房屋持分的意思是，房屋所有權為2個以上的人所共有，有時候甚至有可能到數十人共同持有一間房屋。而常見房屋持分的情形有以下二種：

• 夫妻共同買房（所有權一人一半）

若是夫妻一起買房，大多數會一起繳納房貸，雖然會由條件比較好的人出面申請銀行貸款，但另一半為了保障權益，通常會將房子登記為兩人共同持有，因此夫妻共同持有房屋，是很常見的情形。

• 父母所留遺產（可能會有多人持分房屋的情況）

當由數位子女繼承父母所遺留下來的房產時，多人持有房屋的情況也不在少數。

二、房屋持分的類型有哪些？影響是什麼？

房屋持分的種類有以下2種：

1.公同共有

公同共有的情形指的是由全部持有人，「共同擁有」房屋所有權，並不存在持分比例的問題。換句話說必須要「全部」的持分人同意後，才能對房屋的產權做下一步的處理（包含變更、轉移、處分等）。

影響：須全部持分人同意才能對產權做變更。

2.分別共有

分別共有的情形是指所有房屋持分人，「分別擁有」特定比例的房屋所有權。常見的情形為夫妻、兄弟姊妹甚至親戚間分別持有房屋所有權。

影響：只能對自己持有的產權部分做處置。

三、房屋持分可以貸款嗎？

因為持分房屋的產權不完全，所以銀行與融資公司的接受意願不高，除非全部持分人簽屬同意書，才有機會成功申請。想要改變持分產權有以下的解決辦法：

1.公同共有產權解決辦法

首先須先將「公同共有」改變為「分別共有」後，才有機會進行產權的變更、轉移、處分等進一步的動作。

全體共有人同意下，以書面協議的申請方式，向地政事務所申請，將「公同共有」改為「分別共有」。

可以由其中一共有人向法院申請「共有物分割」，將房屋改為「分別共有」後，就可以用「分別共有」的方式處理房屋產權。

2.分別共有產權解決辦法

「分別共有」想改變產權有2種處理方式：

多數人要賣：以多數人的意見為主。因為「土地法第34條之1」規定：共有人過半數同意，應有部分也過半數同意，則可以轉賣他人，按比例均分轉賣後的金額。

少數人要賣：先向法院申請後，法院會先看是否有「不可分割之約定」，若沒有則法院會以「變價分割」的方式將房屋拍賣，並將拍賣後金額按比例均分給共同持分人。

四、房屋持分貸款有哪些申請管道？

持分房屋的貸款管道有以下三種：

• 銀行

銀行通常會婉拒持分房屋的貸款申請，主要是因為產權不清的關係。只有一種情況例外，就是所有房屋持分人一起到銀行，並簽屬貸款申請同意書後，此時表示產權已經完整了，銀行才會接受貸款申請。

• 新鑫(股)公司

新鑫股份有限公司為上市櫃融資公司，對於持分房屋的貸款態度與銀行相同，也是需要所有持分人一起簽署同意書才能辦理房屋貸款。

• 民間貸款

民間貸款公司因為審核寬鬆，只要有一位房屋持分人申請，並不需要經過全部持分人的同意，就能針對個人持分部分進行估價與貸款。不過民間貸款公司素質參差不齊，潛藏著未知風險，因此不建議向民間公司申請貸款。

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銀行持分貸款2招 持分土地/持分房屋也能輕鬆貸款

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不動產持分又稱為「共同持有」，是台灣房地產常見的現象，由於台灣人普遍認為祖先留下的土地不應任意變賣，故在辦理繼承時多半會由子女共同持有。

持分的問題如果沒儘早處理，後續會發生更多人持有，且持分比例會越來越少，造成土地無法使用、收益、貸款，或是土地閒置或遭占用的情況發生。

到底持分土地如何做使用呢？持分貸款要透過哪種方式才能辦理？持分貸款需要先分割嗎？

先說結論，持分是可以貸款的，但只能向民間如新台租賃辦理貸款(1%起)，因為銀行會因為「產權不完整」而退件。

新台租賃是專門承作持分貸款的，舉凡持分收購、持分貸款、土地建物不同人、未保存登記…等銀行貸不下來的案件，我們都能辦理。

全台北中南皆派駐專員及代書免費服務，辦理過程透明、撥款快速，貸款過件後才會收取相關地政規費，簽約對保過程皆有專業地政代書在旁協助辦理，幫您省去高額代辦費用。

何謂不動產持分，分別共有與公同共有的差別？

講到持分問題，一定要先了解名下的房屋土地是哪種持分。持分又可分為「公同共有」及「分別共有」，兩者最大的差別在於持分比例。

公同共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人共同持有全部100坪的土地所有權。

舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人都有100坪的所有權。

分別共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人分別持有各50坪的土地所有權。

舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人各自持有1/2的產權(50坪)。

名下持分土地或持分房屋該如何處理？

持分問題雖然很棘手，但是常見的處置辦法有這幾種。

持分貸款

持分雖然銀行不能貸款，但還是可以向新台租賃辦理。持分的房屋或土地會因為「產權不完整」而被銀行退件，除非全部的所有權人都出面簽名，才可能辦理。但近年銀行限縮貸款的政策，就算是全部人都出面，仍有可能被退件，畢竟持分的問題比較複雜，銀行寧願不賺利息錢，也不願冒一丁點風險。

閒置

閒置土地是最不好的結果，每年不但要繳地價稅和房屋稅，還不能夠出租、收益。但遺憾的是，目前台灣因持分問題而閒置的土地非常多，只要到舊城區就隨處可見。

閒置的原因有些是地主移居外地、共有人太多人多嘴雜、親戚間相處不融洽…等種種原因。

分割

通常分割會在辦理繼承時、土地移轉買賣時、欲自地自建時，辦理土地分割。尤其是如果想要在持分土地上蓋房子，一定要先向地方的地政事務所申請土地分割，才能避免後續爭議。否則屆時蓋好之後，才發現建築物佔到其他共有人的土地，可能會被法院要求拆屋還地或是每年繳交地租，就會得不償失。

變價分割

變價分割通常是持分房屋比較常見，因為房屋無法分割，只能藉由法院拍賣後，由持分共有人以持分比例來分配價金。

持分土地要變價分割通常是土地分割協議不成，最後才藉由法院拍賣來解決，而拍賣後其他的土地共有人有「優先購買權」，可以以拍賣價格優先購買該地。

出租

有些人會出租土地給他人，而租金就由全部的共有人自行協議如何分配。

持分收購、持分買賣

民間有些建設公司或土地開發公司有在專門辦理持分土地收購，新台租賃也有辦理持分收購，可以填寫下方表單諮詢。

所以持分辦理貸款時要分割嗎？

• 向銀行貸款就要分割
• 向新台租賃貸款就不用分割

銀行雖然利率低，但是審核條件嚴格，無論是房屋土地的條件（臨路大小、座落地點、屋況屋齡…）或者是借款人的條件（職業收入、借款人年紀、信用紀錄…），都會嚴格審核，再加上如果是持分的問題，銀行會審核全部的持分人信用條件與職業收入等等，可以說是幾乎無法貸款。

新台租賃持分貸款只單純評估房屋土地的價值，只要有價即可貸款。借款人條件不限，銀行信用瑕疵或是沒收入證明都能辦理，再加上不需要通知其他持分人出面簽名蓋章，可以當日設定撥款，是許多名下有持分房屋土地民眾的好選擇。

銀行持分貸款 vs 新台租賃持分貸款

持分貸款方式有兩種，銀行及民間。

• 銀行：持分要向銀行貸款，需要全部的持有人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。新台租賃建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
• 新台租賃：只要其中一位持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款，就算只借15天也行。

金融機構（銀行、農會）持分貸款

持分房地可以向農會或銀行貸款，前提是要滿足其中一個條件：

• 先完成土地分割
• 需要全部的持分人出面，並將全部持分人的資料（收入證明、所得扣繳憑單…等）交由銀行審核。

若只有其中一位持分人想辦理貸款，又不想被其他的共有人知道，可以選擇「新台租賃持分房地貸款」，是目前持分貸款最快的方法。

另外民間貸款多會收取許多費用，常見的有代辦費、規費、開辦費、車馬費、行政費…等等，其實有些都是額外多收的。

以我們事務所為例，線上申請到簽約對保時都不會收取任何費用，直到確定款項入帳後，才會收取合理的地政規費及代書費。而且在規劃貸款方案時就會先將費用一次列出，客戶確認沒問題後才會繼續後續流程。

持分貸款流程

1. 線上申請：填寫底下表單、加LINE或撥0972-598368。
2. 評估審核：由新台租賃幫您規劃貸款方案、利率及額度。
3. 簽約對保：合約內容確定後，至您鄰近的地政事務所辦理設定。
4. 撥款入帳：撥款至客戶指定的銀行帳戶裡。

以上辦理流程皆由專業代書協助，有任何疑慮皆可提出。

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持分土地、持分房屋如何賣???

持分的買家特別少，

因為持分的麻煩，可能又有佔用的問題，人數也有可能上百人，

種種問題，所以持分土地、持分房屋買的人就少，

至於如何買賣，是跟一般土地、房屋的買賣流程相同，

 

史上第1宗！　建商解約還地給政府

 

嘉新資產開發曾推「金華薈」地上權案，但銷售不佳決定處份土地，歸還政府拿回7.34億元。資料照片

全台第一宗地上權案解約，由嘉泥（1103）旗下子公司嘉新資產開發所持有的大安區地上權案，上月24日正式與國產署解約。嘉泥公告，此案解除契約後，國產署依原地上權契約終止條款，依比例核算應退還之權利金，嘉泥可拿回7.34億元，嘉泥也表示會做出此一決定，是要處分開發風險較高之資產。嘉泥於2013年以約7.68億元、溢價率約9成，取得該地上權土地。2015年329檔期，「嘉新金華薈」公開推案，規劃18~36坪產品，標榜具學區優勢，開價每坪近180萬元。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，該案當時成交價約僅為周圍一般建案的85折，「相較較市場行情打6折在賣的『華固新天地』，此案顯然『不夠實惠』，銷況不佳。」嘉泥只得認賠出場。

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【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。