【持分土地買賣專區】收購持分土地、道路用地，0972598368 廖先生

為解決公設保留地苦無經費徵收問題，內政部三月初起與地方政府協商，研擬解編辦法，初步拍板地主最高只能分回五十％；四年內先解編學校、市場、停車場與機關用地等逾五千公頃土地，未來再逐步擴及其他公設保留地。

根 據內政部統計，目前全國各縣市共有二．五萬公頃公設保留地，預期徵收總經費高達七．二五兆元。內政部研擬改以跨區整體開發方式，將公設保留地解編，解編後 土地使用分區可變更住宅、商業區等可建築用地，土地價值將因而翻漲；基於「漲價歸公」原則，土地變更後需有回饋機制，初步規劃地主最高只能分回五十％。

可變更地目 地價翻漲像中樂透

學者表示，就算地主最高只能分回五成土地，但原本閒置三、四十年無法開發的公設保留地，解編後變成可建築的住宅或商業用地，土地價值至少翻漲一倍，部份地主將會像是中了樂透。

統計目前六都（包括桃園縣）待徵收公設保留地，共有約一萬六四一六公頃，換算約達四九六五．八七萬坪；若全數解編，假設地主均可分回最高五成的土地，預計六都土地供給將增加逾二四八二萬坪，預期可解決都會區近年來土地荒造成建商高價搶地、房價飆漲情況。

內政部目前規劃四年內先解編學校、市場、停車場與機關用地等逾五千公頃土地，假設私地主分回五成可建築用地，預計四年內土地供給可增加兩千五百公頃。

內湖區 移入近一萬三千坪

台北市都市發展局專門委員劉秀玲表示，古蹟容積移轉，中央規定沒有設限，但公共設施保留地規定較嚴，礙於現行法令，無法限制容積私下買賣，發展局只能審核是否正確，由建商蓋新建案「接受基地」提出申請，經都市計畫審議，再申請建照。

古蹟容積移轉 中央未設限

王鴻薇批評，台北市的私有道路、古蹟已經成為容積量的主要來源，坊間出現「道路用地收購公司」，建商收購道路用地或古蹟，目的在取得「可移轉的容積」，將這些「容積」灌入新建案中，讓建築物長得更高、賺得更多。

大同萬華區 移轉量掛零

王鴻薇說，近五年來，除了豪宅林立的內湖區之外，南港區及信義區，皆移入約四千多坪的樓地板面積，若以每坪單價計算，移入信義區的容積獲利，與內湖區不相上下。

王鴻薇說，北市府從馬英九擔任市長時就高喊「活化西區，軸線翻轉」，但從容積移轉量來看，大同區及萬華區完全掛零，軸線翻轉根本就是口號，未限制跨區移轉，造成區域發展不均衡，極需都市更新的大同區、萬華區卻完全無法受惠於容積移轉促進都市更新。

王鴻薇說，台北市卻將整個台北市作為同一主要計畫地區，導致台北市的跨區移轉相對嚴重。反觀新北市則有約四十七個都市計畫地區，板橋區容積不得移轉至三峽區。

都發局表示，以大稻埕歷史風貌特定專用區、迪化街再造，因為保留了歷史街廓不改建，留給市民可了解台北歷史的街廓，在兼顧保障地主權益的前提下，才會讓容積率移出。

本篇我的結論是：道路用地的行情可能會下跌。

容積獎勵原本是政府獎勵民間，落實增加綠地、停車位、開放空間等利器；容積移轉則政府財務拮据下的產物，是一項不得不的替代政策。惟不論是容積獎勵或是移轉，在有心人士變向使用、挪做他用，甚或藉以炒作下，爭議不斷，引發民眾、都計學者、監委大肆撻伐、糾正。政府是該盡早改善其弊端、發揮其正面效益。

充當都會改造引擎的獎勵措施，如運用不當，反會成為政策落實的絆腳石。

台北巿政府政策初實施時，巿場上不斷有業者、開發商抱怨「手上的都更案，就此停擺」、「相關獎勵根本是看得見，吃不到！」而學者也針對台北好好看等 獎勵頗有微詞，認為短時間的綠地整理，卻讓建商取得容積增加的龐大利潤，而其人口增加、房子量體變大的不良後果，卻要全區民眾分擔。

不可諱言現行容積獎勵與移轉政策，五花八門，太過浮濫，惟如同國土規劃及不動產資訊中心董事長張元旭所言，由政府作莊，成立容積銀行，與檢討容積獎勵是兩碼子的事。

過去重大建設經費由全民埋單，但土地容積增加、不動產增值的大部分利潤全由地主、建商拿走。未來透過容積銀行概念，將增加容積歸公，一部分出售，一部分做公益，甚至透過政策引導民間開發商投入，將能創造出政府、業者、民眾多贏局面。

經建會與內政部有意設立容積銀行，讓政府主導容積移轉等事務，值得支持與肯定，更希望政府早日落實此政策。

補償改市價成本增「徵地更謹慎」內政部地政司指出，未來徵地改依市價補償，不僅增加估價師負擔，需地機關也將增加成本，徵地應會更加謹慎；「未來徵地補償預算編列將更加繁複」，公務機關能不徵人民的土地，就最好能避免。

地政司官員表示，未來徵地的補償價格將由估價師估算。但現行徵地依公告現值加成，本就是為彌補公告現值與市價的差額，比如偏僻的澎湖甚至有加廿成的紀錄，而台北只加一成至兩成。

若估價師估出天價該怎麼辦？地政司官員表示，若估價師所估價格超出公告現值一定比率，應會增列法條規定，提地價評議委員會做最後評定。

【記者鄒秀明／台北報導】針對土地徵收擬採市價徵收，不動產業界人士指出，改採市價徵收，固然可以避免爭議，不過，國內南北不動產差異性極大，對於被徵收的地主來說，極可能出現兩樣情。

卓群不動產估價師事務所所長韋月桂說，若採取市價徵收土地，在北部地區由於素地較少，市價容易高於公告現值，土地徵收對一般人有利，但政府要付出更多的代價。

不過，中南部部分地區市價其實可能低於公告現值，一旦採取市價徵收，也會造成徵收價格比公告現值更低的現象。

她認為，政府若有意改以市價徵收土地，對財政有利有弊，但至少有公允價值參考，已可降低爭議。

業界人士指出，很多土地徵收都涉及地目變更，屆時市價的認定究竟是以變更前或變更後計算，也會出現落差。

業界人士表示，若採「市價」徵收，等於政府肯定市場價格，其他如土地按照市價課稅，還有即將實施的國際會計準則（ＩＦＲＳ）對不動產評價，是否也該採取市價列帳法，也出現討論空間。【聯合報╱記者李順德／台北報導】

土地徵收,侵害人民財產權

看問題／畫而不徵 才最痛

內政部研擬將徵地價格由「公告現值加四成」改為「市價補償」，恐怕只是口惠實不至，因為被徵地民眾心中的最痛，不在於補償價高低，而是「畫而不徵」，政府無力徵收，又不准地主開發使用，侵害人民財產權莫此為甚。

非正式的統計資料顯示，到二○○七年為止，已畫定而未徵收的公設地至少還有五百公頃（約一百五十萬坪），依照各縣市政府公告的徵地價格計算，總徵收款達六百八十億元，但是，政府什麼時候能夠完成徵收，從未有具體時間表。

令人痛心的是，這些土地有的從日據時代、有些則是在台灣光復時被畫設為公設地，「保留」至今超過半世紀，仍未徵收，地主財產權被「合法」剝奪，卻投訴無門，而受限不准開發、自由移轉的公設地變成荒園廢地，有的竟成環境「毒瘤」。

回顧法令，公設地徵收期限原定「五年」，逾期不徵收視為撤銷，但行政機關多次修法延長期限，五年變十年、十五年，到民國七十七年修正「都市計畫法」時，一舉刪除期限條款，徵收期限變成「無限期」；政府球員兼裁判，恣意改變遊戲規則，儼然是行政權侵害民權的血淋淋案例。

事實上，徵地價格改為「公告現值加四成」後，已十分接近市價了，在部分中南部鄉鎮，甚至比市價還高，地主拒絕徵收原因錯綜複雜，「價格」絕對不是唯一的理由。

台中市北屯區舊社里捷運用地地主，組自救會抗議徵收不公，昨上午二百多人赴市府抗議後，又至台中地檢署按鈴申告台中市長胡志強、地政局長曾國鈞涉嫌貪汙、偽造文書。自救會長趙俊安表示，市府強徵民地、徵收價偏低，「難道是要逼他們去流浪街頭？」

二百多名抗議民眾，搭乘五部遊覽車浩浩蕩蕩集結到台中地檢署前，高舉「反對一般徵收」、「市府強徵民地」等標語。趙俊安說，去年九月市府才宣布要暫 緩徵收作業，當時就遭質疑是擔心影響市長選情「玩假的」，果然選舉一過又悄悄進行，甚至還在七月底公布九百多戶地主中，有九成八同意徵收，僅剩一百多戶不 同意。

大批台中市北屯區舊社里捷運用地地主，組自救會抗議徵收不公，不滿市府強徵民地、徵收價偏低。

趙俊安說，捷運綠線機廠區段部分實際僅有四百多戶，他手上有超過七成、二百多戶都不同意住戶的連署書，市府明顯刻意製造將完全徵收假象，強占百姓土地徵收後開發再對外公開招標，明顯有貪汙之嫌。

自救會對補償費用過低無法接受，市價每坪八萬房子，徵收價才二萬元，他們所居住六、七百萬三樓透天厝徵收費用才二、三百萬元，還要付銀行貸款，「不是要逼我們去流浪街頭？」

趙俊安指出，市府為節省徵收費用，竟趁市價徵收條款在立院通過前，九月六日倉促公告自訂《公共工程建築改良拆補償自治條例》，他們多次抗議都置之不理。

對此，副市長蕭家淇表示，捷運綠線和舊社地區，採區段徵收是因為當初對地主調查時，有高達九成以上都要分回土地，不想要領補償金，所以才採區段徵收，想領補償金者依公告地價補償，而以目前領回的土地，農地變建地，地價漲了兩倍多，土地值錢地主獲益多。中時電子報

市府︰持續溝通 建設不停 已提供補償費或土地兩種選擇

副市長蕭家淇昨天表示，包括捷運機廠、文山工業區以及擴大大里都市計畫區段徵收案，都是因為重大建設需求而進行，市府已經有長期的溝通，並提出分回補償費或土地兩種選擇，面對仍有地主表達抗議，市府只有繼續溝通，但不會影響建設的進行。

得知舊社地區民眾控告市長胡志強及地政局長曾國鈞後，蕭家淇則說尊重司法，但也強調市府一切依法辦事。

蕭家淇表示，北屯機廠徵收案，市府於九十六年起，已召開三次說明會，在區段徵收階段，也於九十九年七月十七日，以雙掛號通知土地所有權人及地上物所有權人，並於北屯區公所召開協議價購暨區段徵收說明會。

他說，這是為了配合台中市第一條捷運烏日北屯線的動工，所必須做的徵收案，中間為了順應民意，也曾在去年暫緩開發、重辦查估，市府已一再跟地主強調，會依法從寬從優補償，以利後續作業，但攸關捷運建設的徵收也已迫在弦上，不能再拖。

至於文山工業區，蕭家淇表示，有自救會表示不能開發，但也有地主成立推動會，要求開發，市府是做過意願調查，有過半的地主要求開發，再加上縣市合併升格後，台中市真的需要工業區用地，才會展開推動；至於民眾擔心的工業區污染問題，市府會透過都計細部設計，規範業種。

擴大大里都市計畫案，蕭家淇說，這是因為大里區近年來人口快速發展，的確有辦理都市計畫來做好都市規劃的必要。

在苗栗大埔事件之後，農民走上街頭反對政府浮濫徵收，並要求立即修改《土地徵收條例》。由於此事已成為嚴重的社會問題，政府終於在日前正式回應，如市價補償、每半年估價一次等。但這樣的作法有可能解決問題嗎？

這是農民想要的改革嗎？筆者對此持悲觀態度，原因是主政者對於問題作了錯誤的定義，其所衍生的政策自然也就嚴重偏離。

土地徵收不是錢的問題，農團：停止浮濫圈地才正港土地正義。

第一、土地徵收是人權的議題，非僅是補償多寡的問題。真正實施民主憲政的國家，其土地徵收的數量往往是遠低於我國的徵收件數，為何如此？

那是彼等將土地徵收視為是人權保障的議題，必須要嚴謹對待。一七八九年法國大革命，提出了重要的《人權和公民權宣言》，特別指出「財產是神聖不可侵 犯的權利」，這成為當時最重要的主張之一，並為後來民主立憲國家所援用。我國憲法第二章「人民之權利義務」即受其影響，有類似規定。

財產權為什麼這麼重要？除了金錢衡量部分之外，它更是與生存權與人格權緊密連結，無法分離。也就是說，個人的生存及人格是與其財產的擁有與自由支配使用，有著絕對的關係，因此，對於財產權的侵害，也就涉及了對於生存權與人格權的剝奪。

大法官相關解釋文就不斷強調這個理念，例如釋字第四○○號與釋字第五九六號。因此，土地徵收的補償多寡問題雖然重要，但，是否符合人權保障才更是關鍵。

第二、土地徵收是結構性的議題，非僅是技術評估的問題。由於土地徵收是對於人民上述憲法保障權利的剝奪，因此一定要符合嚴謹的前提要件，如：公益性、必要性、比例性、最後手段、及完全補償，而且是缺一不可。

雖然此次修法草案中特別增訂「需用土地人興辦事業徵收土地時，應就社會、經濟、文化、生態、永續發展及其他依徵收計畫個別情形評估興辦事業之公益性及必要性。」

但是最後的公益性及必要性如何決定？由誰來決定？這涉及了雙方權力結構的不對等，絕非僅是技術性的評估可以解決。

目前修法設計是要讓需用土地人獨享這個權力，這與現行舉辦公聽會的規定如出一轍，根本無法達成目的。《土地徵收條例》第十條第二項規定，「需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人之意見。」

由於需用土地人的利益是直接與土地所有權人及利害關係人的利益相衝突，因此，由需用土地人舉辦公聽會就形同是球員兼裁判，往往會流於形式，缺乏實質意義。如今，修正草案竟將公益性及必要性的詮釋權完全賦予需用土地人，這將會得到相同的結果。

有鑑於此，由台灣農村陣線所提出的民間修法版本特別主張，在土地徵收計畫提出之後，應該要有嚴謹的聽證程序，讓需用土地人與土地所有權人及利害關係 人處於平等的位階，在訊息充分提供的狀況下，讓土地所有權人及利害關係人自由表示意見，經由雙方相互提問、討論及答辯，最後再由客觀中立的第三者來予以評 斷是否具有公益性及必要性，而不是由需用土地人來獨占。

長期研究農民運動的社會學者James Scott特別提出生計倫理（subsistence ethic）的觀念，他認為在資本主義時期，農民的生計倫理往往被棄之不顧，使得農民連最基本的溫飽也無法滿足，而這就是農民反抗的主要原因。

未徵收就開挖地主轟強盜

這條安和路2段32巷內有3坪屬於私人土地，如果按照目前地價，應該得補償1500萬，可是徵收價只肯按公告地價給590萬，雙方沒有共識。

新工處開挖的理由，更讓議員無法接受，不只被議員痛批，連地政處官員都認為有問題，新工處趕緊道歉，表示會立刻停工，等待後續審議，只是這遲來的善意，不知道地主能不能接受。民視

未徵收就開挖 地主罵 北市府：怕淹水

台北市大安區土地每坪市價上看五百萬，不過有地主土地被北市府徵收為道路用地，徵收價還沒談好，市府就先強行施工，地主指控這根本就是強行開挖私人土地，目無法紀。北市新工處解釋先行施工是擔心既有排水溝沒有與相鄰的系統連通，有淹水疑慮，會再與地主協調和解。

台北市新工處進行安和路二段三十二巷東段道路的拓寬工程，卻遭地主質疑，還沒有完成土地徵收，竟強行施工，開挖私人土地，台北市議員徐佳青質疑，新工處是在十月十一號送徵收土地計畫書到地政處。

十月十八號地政處才行文內政部，都還沒有開土地徵收委員會，也沒審核通過，地主更沒有拿到補償費，新工處就強行開挖，完全不管法律程序，目無法紀。

未徵收就開挖北市府：怕淹水

地主凌先生說，他們與新工處是開過兩次公聽會，新工處以徵收補償地價公告現值加兩成補償，大約三坪土地徵收價為近六百萬元，不過他們認為這塊三坪土 地目前市價約一千三百萬元，徵收價與市價相差太大，還不同意徵收，但還在協調過程，就發現自己的地，已經在十月二十六號被強行開挖施工。

台北市議員徐佳青批評，新工處根本沒有誠意與地主和解，甚至地主之一的（王留）公農田水利會的土地遭擅挖，至今可能還被蒙在鼓裡。

　台北市政府在卅八年前為拓寬仁愛路四段，徵收「祭祀公業林全勝林燕光」位於仁愛路圓環附近的兩筆土地，時隔卅多年都沒有辦理移轉登記為市有土地， 導致石姓民眾信賴土地登記簿的登記，向祭祀公業買下作為道路用地的土地，才發現市府多年的疏漏，卻已造成重大損失，台北地院法官判決北市大安地政事務所， 須賠償石一千八百萬元。

　針對土地徵收官司敗訴，大安地政事務所主任簡玉昆表示，原土地所有人已在民國六十五年領到徵收補償，所以土地已歸市府所有，不可再作處置。地政所 一定上訴到底，不會浪費納稅人的血汗錢。地政所表示，林燕光已在六十五年領到徵收款項，後續雖未完成徵收，但依《土地法》規定，所有權人領到徵收款，該地 就屬市府所有，所以林不可賣給第三人。

　北市地政處主任祕書易立民也表示，早期政府徵收多是先發補助款，再慢慢作登記，才會出現相關產權糾紛。

　石姓民眾當初向「祭祀公業林全勝林燕光」所買的土地，地目標示為「道」，是作為預定道路用地，面積三百多平方公尺、約九十多坪。審理中法官也疑惑為什麼要買道路用地，了解後發現坊間有許多人買道路用地，除了辦理容積移轉，主要就是作為抵繳稅捐的節稅管道。

　北市府當年為辦理仁愛路四段道路拓寬工程，報請行政院核准後，民國六十二年間公告徵收「祭祀公業林全勝林燕光」位於仁愛路圓環附近的兩筆土地，因祭祀公業未領取補償費，地政處就提存在北院提存所，直到六十五年才由祭祀公業的管理人領走。

　北市府地政處徵收土地後，大安地政所一直未將公告徵收事項，記載在土地登記簿上。直到九十七年三月，石姓民眾以二千二百萬元向祭祀公業購買這兩筆土地，並付了一千八百萬元後三個多月，地政處才請大安地政所辦理地移轉，並登記為市有地，石某才知道付了冤枉錢買地。

　為此，石以「祭祀公業林全勝林燕光」的管理人為被告，提出返還買賣價金訴訟，雖獲得勝訴，去年並聲請強制執行，才發現祭祀公業名下資產不多，且管 理人屢經更換，前手賣徵收地、後手根本不知，最後只拿回一千零九十一元。石不甘受重大損失，就依土地法「因登記錯誤遺漏致受損害，由地政機關負損害賠償責 任」的規定，訴請大安地政所賠償一千八百萬元。