許多人在處理繼承問題時，都會遇到房屋、土地、農地等不動產持分這一個環節。持分土地或房屋顧名思義會由多位繼承人共同擁有，可是有些人可能會因為不需要這筆不動產，或者因為急需資金，所以想將手中持分拿去貸款或賣掉。可是依據法律規定，不論是貸款還是買賣都需要經過其他共有人同意，假如共有人不願意配合或不同意，除了多加溝通外，還有什麼解決辦法？
 

持分土地房屋是什麼意思？
 

房屋、土地、農地等不動產在最初都是由一人持有，可是因為婚姻或繼承等影響，尤其是繼承，通常都會有多位繼承人共同擁有，也會依照配偶、親等的影響獲得不同比例，因而將這筆不動產進行「無形」的分割，這就是所謂的持分土地或持分房屋。

持分土地房屋又分成兩種類型

不過持分土地房屋又依據型態的不同，分成公同共有和分別共有兩種類型：
1. 公同共有
共有人共同擁有全部產權，沒有所謂比例之分。舉例：假如兄弟姐妹四人共同繼承100坪的土地，那麼這四人都享有這100坪土地的所有權。

2. 分別共有
共有人分別擁有產權中的特定比例，舉例：兄弟姐妹四人共同繼承100坪的土地，那麼持分比例會依據遺囑或法律規定進行分配，有可能兄弟姐妹各擁有25坪，也有可能哥哥30、弟弟30、姊姊20、妹妹20之類的分配方式。
 

持分土地房屋可以貸款或買賣嗎？
依據法律規定，持分土地房屋是可以進行貸款或買賣的，但是依據共有型態的不同，會有不同的處理方式。

1. 公同共有
由於公同共有是所有共有人一起擁有產權，因此假設其中一人要利用該產權進行貸款或買賣，就必須得到其他共有人的同意。

2. 分別共有
分別共有的持分人本身就已經有特定比例的產權，而且產權是獨立的，因此每個人都有權利可以自行處分其應有部分，不需要經過其他共有人同意也可以進行持分貸款或買賣。

也因此將這些法律規定套用在本篇文章的案例中，假如一位土地房屋持分人想要進行貸款，但是其他共有人不配合，在產權是公同共有的情況下，持分人還是得先獲得其他共有人同意，無論是貸款還是買賣；但如果是分別共有，即使共有人不配合，你還是可以行使自己應有的權利。
 

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持分土地貸款、持分房屋貸款

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分別共有、公同共有、疑難土地處理

共有土地、共有房屋 

貸款經理   廖先生 0972-218-666

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和家人共同持有一塊土地，面對緊急的資金週轉需求，擔心銀行不願受理，或被人發現自己拿土地去借貸嗎？別緊張！
其實持分土地貸款也可以很簡單，只要找對管道就能輕鬆貸！就讓我們來為您介紹持分土地貸款的方法，讓您不再為錢煩惱！


 

• 持分土地是什麼？

依據《民法．物權編》，不動產的共同持有方式可分為「公同共有」與「分別共有」：

公同共有

多人共同持有一塊土地的全部所有權，沒有劃分特定比例，對土地的處分必須經過所有人的同意，法律另有規定者除外。

分別共有

俗稱「持分」，多人共同持有一塊土地，且每人分別擁有特定比例，可自由處分自己持有的部分，例如過戶、買賣、貸款等，但對整筆土地的處分須經所有人同意，法律另有規定者除外。

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
 

• 持分土地可以貸款嗎？

分別共有土地貸款有以下2種方法：

銀行

雖然民法允許各持分人將持分土地設定抵押，但多數銀行不願承做持分土地貸款，因為持分土地對銀行來說產權不完整，未來若要處分抵押品會有風險。想辦理銀行持分土地貸款，必須所有持分人同意申請、設定整筆土地，且所有人都通過聯徵審核才行。

民間

民間持分土地貸款只要一位持分人出面就能辦理，而且全程保密，不會被其他持分人知道，也不看個人信用報告與收入情形，是分別共有土地貸款的主要管道。

 

• 申辦持分土地貸款須準備什麼文件？

一、身分證
二、房屋土地權狀
三、印鑑證明
四、印鑑章
五、銀行存摺封面影本(撥款用)


 

• 持分貸款辦理流程

1.免費諮詢 → 電話:0972-218-666 
2.審核評估
3.地政機關 設定
4.撥款完成


 

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許多人在處理繼承問題時，都會遇到房屋、土地、農地等不動產持分這一個環節。持分土地或房屋顧名思義會由多位繼承人共同擁有，可是有些人可能會因為不需要這筆不動產，或者因為急需資金，所以想將手中持分拿去貸款或賣掉。可是依據法律規定，不論是貸款還是買賣都需要經過其他共有人同意，假如共有人不願意配合或不同意，除了多加溝通外，還有什麼解決辦法？
 

持分土地房屋是什麼意思？
 

房屋、土地、農地等不動產在最初都是由一人持有，可是因為婚姻或繼承等影響，尤其是繼承，通常都會有多位繼承人共同擁有，也會依照配偶、親等的影響獲得不同比例，因而將這筆不動產進行「無形」的分割，這就是所謂的持分土地或持分房屋。

持分土地房屋又分成兩種類型

不過持分土地房屋又依據型態的不同，分成公同共有和分別共有兩種類型：
1. 公同共有
共有人共同擁有全部產權，沒有所謂比例之分。舉例：假如兄弟姐妹四人共同繼承100坪的土地，那麼這四人都享有這100坪土地的所有權。

2. 分別共有
共有人分別擁有產權中的特定比例，舉例：兄弟姐妹四人共同繼承100坪的土地，那麼持分比例會依據遺囑或法律規定進行分配，有可能兄弟姐妹各擁有25坪，也有可能哥哥30、弟弟30、姊姊20、妹妹20之類的分配方式。
 

持分土地房屋可以貸款或買賣嗎？
依據法律規定，持分土地房屋是可以進行貸款或買賣的，但是依據共有型態的不同，會有不同的處理方式。

1. 公同共有
由於公同共有是所有共有人一起擁有產權，因此假設其中一人要利用該產權進行貸款或買賣，就必須得到其他共有人的同意。

2. 分別共有
分別共有的持分人本身就已經有特定比例的產權，而且產權是獨立的，因此每個人都有權利可以自行處分其應有部分，不需要經過其他共有人同意也可以進行持分貸款或買賣。

也因此將這些法律規定套用在本篇文章的案例中，假如一位土地房屋持分人想要進行貸款，但是其他共有人不配合，在產權是公同共有的情況下，持分人還是得先獲得其他共有人同意，無論是貸款還是買賣；但如果是分別共有，即使共有人不配合，你還是可以行使自己應有的權利。

 

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持分房屋可以向銀行申請貸款嗎？答案：可以的。不過因為產權複雜，比起一般房屋貸款要注意的地方更多，因此想要讓持分房屋成功申請貸款，照著以下的說明與介紹，讓你提高申請過件的機率。

一、房屋持分是什麼？為什麼房屋會有很多人持分？

房屋持分的意思是，房屋所有權為2個以上的人所共有，有時候甚至有可能到數十人共同持有一間房屋。而常見房屋持分的情形有以下二種：

• 夫妻共同買房（所有權一人一半）

若是夫妻一起買房，大多數會一起繳納房貸，雖然會由條件比較好的人出面申請銀行貸款，但另一半為了保障權益，通常會將房子登記為兩人共同持有，因此夫妻共同持有房屋，是很常見的情形。

• 父母所留遺產（可能會有多人持分房屋的情況）

當由數位子女繼承父母所遺留下來的房產時，多人持有房屋的情況也不在少數。

二、房屋持分的類型有哪些？影響是什麼？

房屋持分的種類有以下2種：

1.公同共有

公同共有的情形指的是由全部持有人，「共同擁有」房屋所有權，並不存在持分比例的問題。換句話說必須要「全部」的持分人同意後，才能對房屋的產權做下一步的處理（包含變更、轉移、處分等）。

影響：須全部持分人同意才能對產權做變更。

2.分別共有

分別共有的情形是指所有房屋持分人，「分別擁有」特定比例的房屋所有權。常見的情形為夫妻、兄弟姊妹甚至親戚間分別持有房屋所有權。

影響：只能對自己持有的產權部分做處置。

三、房屋持分可以貸款嗎？

因為持分房屋的產權不完全，所以銀行與融資公司的接受意願不高，除非全部持分人簽屬同意書，才有機會成功申請。想要改變持分產權有以下的解決辦法：

1.公同共有產權解決辦法

首先須先將「公同共有」改變為「分別共有」後，才有機會進行產權的變更、轉移、處分等進一步的動作。

全體共有人同意下，以書面協議的申請方式，向地政事務所申請，將「公同共有」改為「分別共有」。

可以由其中一共有人向法院申請「共有物分割」，將房屋改為「分別共有」後，就可以用「分別共有」的方式處理房屋產權。

2.分別共有產權解決辦法

「分別共有」想改變產權有2種處理方式：

多數人要賣：以多數人的意見為主。因為「土地法第34條之1」規定：共有人過半數同意，應有部分也過半數同意，則可以轉賣他人，按比例均分轉賣後的金額。

少數人要賣：先向法院申請後，法院會先看是否有「不可分割之約定」，若沒有則法院會以「變價分割」的方式將房屋拍賣，並將拍賣後金額按比例均分給共同持分人。

四、房屋持分貸款有哪些申請管道？

持分房屋的貸款管道有以下三種：

• 銀行

銀行通常會婉拒持分房屋的貸款申請，主要是因為產權不清的關係。只有一種情況例外，就是所有房屋持分人一起到銀行，並簽屬貸款申請同意書後，此時表示產權已經完整了，銀行才會接受貸款申請。

• 新鑫(股)公司

新鑫股份有限公司為上市櫃融資公司，對於持分房屋的貸款態度與銀行相同，也是需要所有持分人一起簽署同意書才能辦理房屋貸款。

• 民間貸款

民間貸款公司因為審核寬鬆，只要有一位房屋持分人申請，並不需要經過全部持分人的同意，就能針對個人持分部分進行估價與貸款。不過民間貸款公司素質參差不齊，潛藏著未知風險，因此不建議向民間公司申請貸款。

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銀行持分貸款2招 持分土地/持分房屋也能輕鬆貸款

貸款專家:加LINE或撥0972-598368。

不動產持分又稱為「共同持有」，是台灣房地產常見的現象，由於台灣人普遍認為祖先留下的土地不應任意變賣，故在辦理繼承時多半會由子女共同持有。

持分的問題如果沒儘早處理，後續會發生更多人持有，且持分比例會越來越少，造成土地無法使用、收益、貸款，或是土地閒置或遭占用的情況發生。

到底持分土地如何做使用呢？持分貸款要透過哪種方式才能辦理？持分貸款需要先分割嗎？

先說結論，持分是可以貸款的，但只能向民間如新台租賃辦理貸款(1%起)，因為銀行會因為「產權不完整」而退件。

新台租賃是專門承作持分貸款的，舉凡持分收購、持分貸款、土地建物不同人、未保存登記…等銀行貸不下來的案件，我們都能辦理。

全台北中南皆派駐專員及代書免費服務，辦理過程透明、撥款快速，貸款過件後才會收取相關地政規費，簽約對保過程皆有專業地政代書在旁協助辦理，幫您省去高額代辦費用。

何謂不動產持分，分別共有與公同共有的差別？

講到持分問題，一定要先了解名下的房屋土地是哪種持分。持分又可分為「公同共有」及「分別共有」，兩者最大的差別在於持分比例。

公同共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人共同持有全部100坪的土地所有權。

舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人都有100坪的所有權。

分別共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人分別持有各50坪的土地所有權。

舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人各自持有1/2的產權(50坪)。

名下持分土地或持分房屋該如何處理？

持分問題雖然很棘手，但是常見的處置辦法有這幾種。

持分貸款

持分雖然銀行不能貸款，但還是可以向新台租賃辦理。持分的房屋或土地會因為「產權不完整」而被銀行退件，除非全部的所有權人都出面簽名，才可能辦理。但近年銀行限縮貸款的政策，就算是全部人都出面，仍有可能被退件，畢竟持分的問題比較複雜，銀行寧願不賺利息錢，也不願冒一丁點風險。

閒置

閒置土地是最不好的結果，每年不但要繳地價稅和房屋稅，還不能夠出租、收益。但遺憾的是，目前台灣因持分問題而閒置的土地非常多，只要到舊城區就隨處可見。

閒置的原因有些是地主移居外地、共有人太多人多嘴雜、親戚間相處不融洽…等種種原因。

分割

通常分割會在辦理繼承時、土地移轉買賣時、欲自地自建時，辦理土地分割。尤其是如果想要在持分土地上蓋房子，一定要先向地方的地政事務所申請土地分割，才能避免後續爭議。否則屆時蓋好之後，才發現建築物佔到其他共有人的土地，可能會被法院要求拆屋還地或是每年繳交地租，就會得不償失。

變價分割

變價分割通常是持分房屋比較常見，因為房屋無法分割，只能藉由法院拍賣後，由持分共有人以持分比例來分配價金。

持分土地要變價分割通常是土地分割協議不成，最後才藉由法院拍賣來解決，而拍賣後其他的土地共有人有「優先購買權」，可以以拍賣價格優先購買該地。

出租

有些人會出租土地給他人，而租金就由全部的共有人自行協議如何分配。

持分收購、持分買賣

民間有些建設公司或土地開發公司有在專門辦理持分土地收購，新台租賃也有辦理持分收購，可以填寫下方表單諮詢。

所以持分辦理貸款時要分割嗎？

• 向銀行貸款就要分割
• 向新台租賃貸款就不用分割

銀行雖然利率低，但是審核條件嚴格，無論是房屋土地的條件（臨路大小、座落地點、屋況屋齡…）或者是借款人的條件（職業收入、借款人年紀、信用紀錄…），都會嚴格審核，再加上如果是持分的問題，銀行會審核全部的持分人信用條件與職業收入等等，可以說是幾乎無法貸款。

新台租賃持分貸款只單純評估房屋土地的價值，只要有價即可貸款。借款人條件不限，銀行信用瑕疵或是沒收入證明都能辦理，再加上不需要通知其他持分人出面簽名蓋章，可以當日設定撥款，是許多名下有持分房屋土地民眾的好選擇。

銀行持分貸款 vs 新台租賃持分貸款

持分貸款方式有兩種，銀行及民間。

• 銀行：持分要向銀行貸款，需要全部的持有人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。新台租賃建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
• 新台租賃：只要其中一位持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款，就算只借15天也行。

金融機構（銀行、農會）持分貸款

持分房地可以向農會或銀行貸款，前提是要滿足其中一個條件：

• 先完成土地分割
• 需要全部的持分人出面，並將全部持分人的資料（收入證明、所得扣繳憑單…等）交由銀行審核。

若只有其中一位持分人想辦理貸款，又不想被其他的共有人知道，可以選擇「新台租賃持分房地貸款」，是目前持分貸款最快的方法。

另外民間貸款多會收取許多費用，常見的有代辦費、規費、開辦費、車馬費、行政費…等等，其實有些都是額外多收的。

以我們事務所為例，線上申請到簽約對保時都不會收取任何費用，直到確定款項入帳後，才會收取合理的地政規費及代書費。而且在規劃貸款方案時就會先將費用一次列出，客戶確認沒問題後才會繼續後續流程。

持分貸款流程

1. 線上申請：填寫底下表單、加LINE或撥0972-598368。
2. 評估審核：由新台租賃幫您規劃貸款方案、利率及額度。
3. 簽約對保：合約內容確定後，至您鄰近的地政事務所辦理設定。
4. 撥款入帳：撥款至客戶指定的銀行帳戶裡。

以上辦理流程皆由專業代書協助，有任何疑慮皆可提出。

史上第1宗！　建商解約還地給政府

 

嘉新資產開發曾推「金華薈」地上權案，但銷售不佳決定處份土地，歸還政府拿回7.34億元。資料照片

全台第一宗地上權案解約，由嘉泥（1103）旗下子公司嘉新資產開發所持有的大安區地上權案，上月24日正式與國產署解約。嘉泥公告，此案解除契約後，國產署依原地上權契約終止條款，依比例核算應退還之權利金，嘉泥可拿回7.34億元，嘉泥也表示會做出此一決定，是要處分開發風險較高之資產。嘉泥於2013年以約7.68億元、溢價率約9成，取得該地上權土地。2015年329檔期，「嘉新金華薈」公開推案，規劃18~36坪產品，標榜具學區優勢，開價每坪近180萬元。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，該案當時成交價約僅為周圍一般建案的85折，「相較較市場行情打6折在賣的『華固新天地』，此案顯然『不夠實惠』，銷況不佳。」嘉泥只得認賠出場。

土地持分買賣，分別共有、公同共有土地、房屋買賣，疑難土地處理

台北市大安區、中正區、大同區、松山區、萬華區、士林區、北投

內湖區、南港區、文山區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地

廖先生 0972-598-368        Line ID :    princeton9898

若是你有下列持分的不動產，歡迎您找我，疑難土地處理！     

1.共有房屋、土地

2. 有房屋權狀無土地權狀、 有土地權狀無房屋權狀

3. 土地有產權無使用權〈被佔用〉

4. 土地在使用卻無土地所有權

5. 公同共有不動產

6. 有375租約的土地

7. 祭祀公業土地

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捐地抵稅 擬改成本認定

圖／經濟日報提供

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新政府上台，財政部表示，列為優先法案除反避稅條款外，也包括研擬新增所得稅第17條之4，也就是捐公共用地節稅，應以實際取得的土地價格成本計算抵稅金額，而非以土地公告現值來計算。

財政部官員指出，捐地節稅入法由於上個會期決定屆期不續審，近期將討論送立院。

「捐 地抵稅」曾是富人、財團最愛的節稅手法。富人低價收購畸零地、公共設施保留地或既成道路土地後，再捐贈給政府，就可以較高的公告現值來抵稅，使政府稅收因 此減少。為了約束富人捐地抵稅行為，財政部在2003年頒布解釋令，限制捐地抵稅最多只能抵土地公告現值16%，使得捐地抵稅行為大為減少。

不 過，在2012年大法官作出解釋令，宣告財政部規定實物捐贈抵稅比率，因無法律授權而違憲。例如捐地避稅案件，民眾未能提出購地成本時，財政部統一以土地 公告現值的16%計算綜合所得稅列舉扣除額的規定，因違反憲法的租稅法律主義，財政部應修改稅法，或以稅法明確授權的行政命令來規範。

財政 部決定修法，捐地抵稅必須以實際買入成本、或由財政部視市場交易情形認定。財政部官員解釋說，依據遺贈稅法，納稅人捐贈給政府、學校或公益團體的捐贈總額 可全數列舉扣除額，因此包括公設地、未上市櫃股票等都成為有錢人的節稅管道；曾有案例為購買成本是48萬元，卻以土地價值300萬元來計算抵稅額，因此修 所得稅法，捐地抵稅應依實際取得土地價格來抵所得稅。

捐地抵稅解釋令是在新閣揆林全過去擔任財政部長時期所頒布，官員預估此案相對其他稅制改革的較容易過關。而修法方向回歸以實際買入成本認定，捐贈人若無法檢附取得證明，國稅局可不同意抵稅。

外界認為，如此修法方向可解決捐地者藉捐地而超額節稅歪風，但此制度仍可能存在道德風險，建議財政部應結合實價登錄制度，避免不實申報抵稅成本之風險。

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不少民眾對於持有公設保留用地、道路用地是否需繳稅仍有疑慮，台中市稅務局日前表示，民眾的土地使用分區如被編定為「道路用地」，且屬公設保留地，稅捐機關則會自動依當地縣市政府的都計土地使用分區證明書，辦理地價稅減免。
稅務局指出，由於近期接獲許多民眾查詢地價稅的核定情形，發現其部分土地使用分區已編定為「道路用地」，且屬公設保留地，因此稅務局依現行土地稅減免規則 規定，土地經都計編定為公設保留地後，稽徵機關即會依通報資料自動辦理，或由用地機關函請稽徵機關辦理，土地所有人不需提出申請。
稅務局特別提醒，如土地為多人分別共有，即使僅有其中一人主動電話詢問課稅疑義，只要經稅務局查調後，確實符合公設保留地的規定，便會主動一併辦理全部共有人地價稅減免，以維護課稅正確性，及主動積極的便民服務宗旨。

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1. 對早期既有之防洪及區排工程，除配合防洪及區排需要，必須改建改善者，辦理徵收。
2. 各級政府已完成法定預算程序者，辦理徵收。
3. 其他河川及區排之私有地，採限制使用方式辦理。

為維護土地所有權人權益，本署已採取的措施有：配合工程施作辦理工程範圍私有地徵收；放寬河川區域使用限度，容許7種用地使用；增訂水利法第97條之1，河川區域、排水設施範圍內之私有土地，其使用現狀未違反水利法規定者，於贈與直系血親或繼承時，免徵贈與稅或遺產稅及土地增值稅；另修正「社會救助法」第5條之2，將未產生經濟效益之非都市土地之「水利用地」，於申請中低收入戶時，不列入家庭之不動產計算。

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眾所注目的房地合一制度，行政院今天完成審查，課稅稅率最高45%，免稅門檻從原本財政部規劃總價新台幣4000萬元以下改成以獲利當標準，400萬元以下免稅。

負責審查的行政院政務委員杜紫軍上午表示，草案完成審查後，將在北中南舉辦公聽會，聽取意見。若民眾多數支持，將送行政院會通過後送立法院審議；若有其他意見，會再召開審查會修正。

杜紫軍形容，草案對短期持有者從重課稅，中期持有者合理，長期持有者優惠。

課稅稅率部分，原本財政部版本將房地合一稅率按持有期間分為4級，未滿1年課35%；1年以上未滿2年30%；2年以上未滿10年課17%，如果持有超過10年為12%。

不過，行政院審查會通過的版本是持有1年以下出售課稅稅率45%；持有1年以上2年以下稅率35%；持有超過2年至10年以下為20%；持有超過10年為15%。

自用住宅交易所得優惠部分，原本財政部版本是以房地總價4000萬作為免稅門檻，不過，行政院審查通過版本則規定，105年元旦以後取得，自住非供營業或出租者，出售獲利400萬元以下免稅，只要獲利超過400萬元部分，按10%稅率課徵。

賦稅署長吳自心說明，根據內政部統計，民眾買賣房屋總計在2000萬元以內佔91%，以3%的資本利得計算6年獲利，接近20%，計算出400萬元免稅門檻。

有關重購退稅部分維持財政部版本，換大屋者全額退稅、換小屋者比例退稅。

杜紫軍說明，房地合一稅制秉持「短期從重、中期合理、長期優惠」原則，希望保障台灣7成以上自住者。根據財政部賦稅署估計，新制實施後第1年約有40億元稅收，之後逐年增加到百億元，稅收將挹注內政部青年住宅、長期照護等用途。

道路用地收購   廖先生 0972598368

需求:  社子島土地、房子收購、畸零地收購

          三重蘆洲五股泰山 200坪廠房

賣:三重先嗇宮捷運站100公尺，70年老舊磚造平房，

     41坪開價500萬

      三重區中興南街80坪乙工出售

  Line:    princeton9898

 e-mail：princeton9898@hotmail.com 

台北市容積銀行已三讀通過，目前台北市道路用地已有地主不惜以低價賤售，

容積銀行實施

 第一、以後沒辦法自由買賣了(因為買了沒法容積獎勵，沒人要買了)，地主要拿到錢不知要等到何年何月(再等50年吧)?

 第二、代金不一定專款專用(代金不一定要作為公設保留地徵收用途)，是不是又會淪為沒人要，反正都過30年政府沒徵收，地主們也過得好好的，也不差再等30年，局長你沒道路用地就可以這樣嗎?

 第三、容積銀行目前制度並不完善下，就急著要通過，配套措施在哪?雖說以三家估價，三家怎麼估，是配合建商估，還是配合葉世文估，畢竟容積銀行是葉世文一手主導的政策，不免讓人質疑估價之公証性?

 第四、為什麼地主願意以低價賤賣，因為大家怕又會變成現在台北市政府道路用地的競標政策(目前最高15%)，政策目前傾向要賣的地主來競標出售，每年代金這麼少(100億)，未徵收的道路用地預估還有幾兆，難免淪為賤價標售，這就是局長說的公平正義嗎?交由市場機制不是最公平嗎?為什麼一定要由市府主導，市府主導的房地政策，目前有哪一項讓人有信心?是美河市還是雙子星，所以聰明的地主先賣再說。

最後結論:若容積銀行政策在制度未完善前，我們並不支持這種政策，因為未完善的政策最好上下其手。請明確讓地主知道我的土地價值多少?明確告知計算公式，不要淪為市府的小金庫(市議員說的不是我說的)，因為你們這種官大學問大的人，並不會了解我們道路被使用，還不能賣的痛。

道路用地最後逃命波，以下種種不利因素:

1.張副市長:北市二年房價要下修三成

2.囤房要調高房屋稅率

3.房地實價課稅

4.推合宜住宅

5.江院長:購屋所得比壓至10以下

6.營建業景氣下滑

多久沒上漲的動力了，以上各種不利因素，

房市要下修只缺最後一支箭了(1~2年內利率調升)

台北市副市長張金鶚表示兩年內房價要跌三成，內政部長陳威仁今日上午在立法院表示，房價高漲是政府必須面對的問題，但解決問題不是短時間也不是單一政策可達到，目前最重要的是「每人有適當房子居住，而不是每人都擁有自己的房子」，內政部將每人都有適當房屋居住列為優先目標，目前若找得到土地，內政部會優先蓋社會住宅。

不過多位立委質詢時卻質疑，每換一任內政部長政策就大轉彎，江宜樺任內說要蓋合宜住宅，李鴻源上任又不蓋了，現在又變成優先蓋「只租不售」的社會住宅。國民黨立委張慶忠更批評江宜樺任內推動合宜住宅，但沒限制移轉對象及年限，也未課奢侈稅，反鼓勵房價上漲，圖利建商。

陳威仁表示，民眾、建商與地主三方都有得利，「部份同意立委看法」，他非常贊成未來合宜住宅限制移轉對象和年限，他將請同仁廣納社會意見再定奪。

陳威仁今天出席立法院內政委員會住宅政策專案報告表示，他會前受訪時指出，要遏止許多人把房產當股票在玩，「房子是給人住的，不是給人炒作的」。

將按照行政院長江宜樺昨日在院會答詢時所提稅制改革、縮短城鄉差距、興建社會住宅等方向來做。

陳威仁說，房地產被拿來炒作，就是因為沒有實質課到房地產交易所得稅，將來實價登錄系統完善後，透過實價徵稅，減少資本利得差距，對抑制房價炒作有很大幫助。

其次，房價真正有問題是台北都會區，希望透過國土規劃，讓空間更均勻發展。第三，政府要照顧沒辦法買得起房的弱勢族群，興建社會、青年住宅，提供租金或利息補帖。

對於張金鶚說兩年房價降三成是否可行？

對此，陳威仁不直接回應，只表示「不大了解他想法，會跟他請教」。另外，陳威仁說，對於實價登錄改實價課稅部分，目前也還沒有具體時程，內政部所管範圍是實價登錄，將來稅制改革還是由財政部處理。將球又拋回給財政部。

中央銀行15日無預警宣布對房地產市場的信用管制，將自然人第二戶購屋房貸最高成數降為七成，前天再悄悄向全本國銀行下達打炒房具體作法的新指令。


央行雖未在理監事會議宣布豪宅貸款新措施，卻在最新函釋中對豪宅（高價宅）貸款追加「緊箍咒」，未來豪宅戶向銀行進行增貸必須簽切結書，保證未將資金用於「購買受本規定限制貸款條件之各項不動產」。行庫房貸主管解釋，這包括六都及新竹等「央行採取房市管制的限制地區」（即所稱「受限區」），一旦銀行被金檢查到，將遭處罰。



央行十六日以函釋要求銀行落實信用管制，整理問答集，有三大關鍵：一、不論第二戶房貸或豪宅，辦理轉貸或增貸時，銀行必須要求借戶簽「切結書」，保證資金不是用於在六都及新竹這些受限地區買房；二、銀行撥款時，須二度檢視貸款人是否「一次買兩房」，不能僅確認一次就完畢；三、倘若借款戶購買的建物被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」，恐改用土地貸款。 業者指出，央行顯然仍質疑銀行辦理房貸時仍給予投資客應變的融通空間，因此再出重手，把金流空間全堵死。 尤其針對豪宅，指台北市房屋總價金額超過六千萬元、其他五都及新竹等各縣市超過四千萬元。國銀房貸主管指出，原先央行對這類豪宅戶的增貸或轉貸，只要求自撥款日起三年內辦理增貸或轉貸者，只能就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達新規定貸款成數上限差額部分辦理增貸，例如豪宅貸款最多只能貸四成，之後並沒有要銀行去追蹤用途，央行現在通令銀行，必須要求客戶簽下切結書，切結書上約定「違約條款」，一旦違反切結內容就要全額收回客戶貸款，倘若銀行沒照做，一旦被金檢發現將被懲處。 另，以往銀行只要在客戶申貸時，認定有一戶或二戶房貸即可，現在不行。 行庫房貸主管分析，先前有不少借款戶一次買兩戶，由於銀行只在受理時確認名下是否有房貸，因此借款戶可利用銀行撥款時間差，至少有一戶，甚至二戶可取得未受限成數（超過七成以上）貸款，現在央行要求銀行不只受理之始，甚至撥款前得第二次確認客戶身分是否為「受限戶」，名下是否已有房貸。 業者也憂心央行要求銀行對屋齡過舊的房屋降低貸款成數，因央行問答載明，被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」者，以該筆土地及其地上建物辦理貸款仍受規定限制。銀行業者指出，一般會以建物本身結構體如磚造、鋼筋水泥等不同架構衡量耐用性，倘若是四十、五十年以上老公寓或傳統透天厝，可能有被迫改為土地融資貸款風險。 業者表示，雖然央行在公文裡指出僅限已有一戶房貸的「受限戶」若要買這類房屋，必須適用該規定，但根據先前了解的政策方向，恐擴大到首購族，這點，銀行會再向央行確認。 閱讀秘書／受限戶、受限地區 在央行採取房市管制禁令時，銀行已有包括「受限戶」、「受限地區」這兩種專用術語。所謂受限戶，亦即在央行房市管制禁令範圍之內的房貸客戶。在央行十五日理監事會議前，原本的受限戶包括自然人的第三戶房貸、豪宅貸款，或是法人戶，如今把受限戶範圍擴大到凡是在六都及新竹市的第二戶房貸起，都是受限戶。 受限地區則指台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市及新竹市，這些受房市管制借款成數的地區。


原文網址: 央行管制房貸　追加禁令 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/123378380299.html

持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

內政部部務會報通過「土地法」部分條文修正草案。由於現行「土地法」規定，共有土地或建物如經所有權人持分過半或人數超過半數的同意，即可將該土地或建物全部賣出，但過往曾有地主以假交易真炒地，或以移轉給安插人頭等方式，侵害其他不同意共有人的權利。

因此，修法將由原本持分及人數皆超過1/2，提高為皆超過2/3，且處分方式限於買賣，以減少爭議。修正草案將報行政院審查後，送立法院審議。

為符合司法院釋字第562號解釋，在兼顧共有人權益前提下，達成促進共有土地或建物有效利用之目的，因此，這次修正共有土地或建物多數決適用範圍等規定，例如，將土地法第34條之1共有地的處分方式，限制只適用於買賣案件；且同意比例由原本持分及人數皆超過1/2，提高為皆超過2/3，若持分超過3/4，才不計算人數，以加強保障不同意共有人的財產權益。

除了所得稅、房屋稅、地價稅等開徵日期固定的稅目之外，國稅局也提醒，像是遺產及贈與稅、土地增值稅等稅目，也都必須依據稅法規定，在一定期間內完成申報繳納，否則也有可能吃上罰鍰。

以遺產稅而言，納稅義務人應自被繼承人死亡之日起算六個月內，辦理遺產稅申報；如果是贈與行為，當贈與人同一年度贈與他人財產總值超過免稅額時，必須在贈與契約訂約日後30天內，向稽徵機關申報贈與稅。

不過，實務上部分民眾因為補件時間較長，或是公設保留地繼承等作業程序，導致無法在期限內完成申報。

因此，遺產稅或贈與稅納稅人，如有正當理由無法在期限內報繳，可備妥相關資料向稽徵機關申請延期，原則上延期以三個月為限，除非有不可抗力因素或特殊理由，才可視情況繼續延長期限。

國稅局提醒，若未準時申報遺贈稅，除了補徵稅款外，還必須按核定稅額處兩倍以下罰鍰。不過贈與稅在4000元以下免罰；遺產稅則是3.5萬元以下免罰。

另外土增稅方面，必須在土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人在訂定契約之日起30日內，向土地所在地稅捐機關申報土地移轉現值。如逾期申報，則將以稅捐機關收件日當期的公告土地現值為移轉現值，核定應納的土增稅。

房屋持分買賣、土地持分買賣，分別共有、公同共有、房屋買賣，疑難土地處理

台北市大安區、中正區、大同區、松山區、萬華區、士林區、北投

內湖區、南港區、文山區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地

廖先生 0972-598-368        Line ID :    princeton9898

內政部指出，「地籍清理條例」部分條文修正草案，將依法制作業程序報請行政院核轉立法院審議，修法通過後可更保障民眾財產權益，也提醒尚未提出申報或申請登記的近7萬筆土地的權利人，儘速向縣市政府申辦，以維護自身權益。

持分土地、持分房屋買賣，分別共有、公同共有土地、

台北市大安區、中正區、大同區、松山區、萬華區、士林區、北投

內湖區、南港區、文山區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地

廖先生 0972-598-368        Line ID :    princeton9898

都市到鄉下，台灣到處可以看到土地公廟、觀音廟等廟宇，但這些神明會的產權卻十分複雜，幾年前，台電蘆洲變電所擴建蓋電塔，準備徵收鄰近土地時，赫然發現土地所有人登記為「福德正神」，讓徵收作業一度陷入停滯，根據現行規定，神明會、日據時期會社或組合等權屬不明土地，如超過1年公告期限仍無人申請登記，縣市政府得申請法拍，但法拍次數最多2次，2次流標後往往成為「釘子戶」，為了提升土地之有效利用，內政部今天修改《地籍清理條例》，法拍次數從2拍提高為5拍。

神明會是一種宗教信仰組織，前清時期先民渡海來台，為祈求風調雨順，都會將其所崇拜特定神明予以供奉，例如媽祖，日治時期，殖民政府1922年起有計畫地改變民眾信仰日本宗教，企圖消滅神明會組織，神明會管理人紛紛將財產冠上祭祀公業名義，造成目前不動產認定上的許多問題。

目前神明會不動產之土地登記名義，有個人名義、會社名義甚至是「神明的神號」，以台北市為例，台北市約有110筆土地所有權人是神明，其中以觀音佛祖的土地面積最大，共有8029.86坪，保生大帝居次。由於神明會不動產產權，與寺廟組織糾葛不清，有些僅以神明名義登記，或登記在神明會管理人（例如，爐主）之名下，實務上造成神明會土地產權處理困難。

台電蘆洲變電所擴建電塔 土地竟登記在福德正神名下

最明顯的例子，就是2010年，台電蘆洲變電所擴建電塔，向鄰近的土地公廟徵地的案例，內政部官員表示，2008年起，內政部開始推動地籍清理，台電赫然發現蘆洲變電所電塔預定地，土地登記在「福德正神」名下，該案經媒體報導後，土地管理人的後代開始找台電洽談，並著手向新北市民政機關補辦申報事宜，新北市政府完成地及清查後，台電方面旋即配合辦妥土地買賣移轉登記，連同另外二筆屬既有道路土地之買賣移轉登記，三筆土地公告現值約計新台幣1，060萬元，在地籍清理後，不僅使會員或信徒財產權益獲得合法保障，更解決了台電向神明買地的困難。

台電發現蘆洲變電所電塔預定地，土地登記在「福德正神」名下。 （圖/ 台中好生活提供）

不過，神明會、日據時期會社或組合等權屬不明土地，依據《地籍清理條例》如果超過1年公告期限仍無人申請登記，縣市政府雖然可以依法辦理標售，但標售次數最多僅2次，且每次標售底價的減價幅度不得超過10%，部分目前遭佔用等產權複雜之神明會土地，經過二拍後仍無法拍出，嚴重影響土地之利用。

為了提高神明會等權屬不明土地之土地利用效率，內政部今天通過《地籍清理法》草案，將法拍次數從2次提高為5次，地政司科長秦錚錚表示，法拍次數的提高將可增加土地之流動性。

神明會所屬土地繼承問題  修改《地籍清理法》鬆綁規定

除了提高神明會權屬不明土地之法拍次數外，為了解決神明會管理人、會員死亡後，其所有權之繼承問題，本次《地籍清理法》修法，也鬆綁神明會會員「共同共有」不動產之繼承規定。

內政部長徐國勇表示，台灣有很多土地，之所以處理上相對困難，最大的癥結在於《土地法》「共同共有」的制度，民間寺廟之不動產，若是登記在神明會管理人、會員名下者，一旦管理人與會員死亡，依法神明會會員之不動產所有權，由會員家屬繼承，經過二、三代之後，產權愈來愈複雜，處理上也更加困難。

徐國勇表示，根據《土地法》第34-1條，共有土地其處分、變更及設定地上權等他項權利，應以「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，台灣很多「共同共有」土地，經過二、三代的繼承，都很難處理。

神明會歷代會員所共同共有之土地，在產權的繼承上，較一般土地更加複雜，內政部表示，依據現行規定，神明會會員或信徒名冊如有發生變動，應取得目前會員或信徒過半數之同意，始能申請更正，這對一些年代久遠的宮廟來說，根本是不可能的任務。

加速神明會產權釐清，將修法不需信徒過半數同意

內政部官員表示，為了加速神明會會員共同共有之不動產產權的釐清，本次《地籍清理條例》特別放寬會員或信徒因繼承而發生變動，申請變更之規定，未來修法後，將無須現會員或信徒過半數之同意。

民政司官員表示，內政部考量部分神明會、未登記寺廟或宗教團體，在日治時期為了保存信仰，將財產登記在其他名義，如果該寺廟有留存相關證據，證明該寺廟歷年之名稱變革（例如碑文），證明目前在地政機關所登記之名稱，為早年之名稱為「同一主體」者，不論該土地是否目前仍為其使用，均可向民政機關申報核發證明書後，辦理土地所有權更名登記。

內政部表示，神明會等權屬不明之土地，經縣市政府公告1年內仍無人申請登記者，依據現行規定，土地公開標售2次不成，得囑託登記為國有之土地，權利人僅得申請按最後一次標售底價領取價金。但實務上，仍有部分權利人希望能發還其先人所有土地，以維護其既有土地權利。考量地籍清理目的主要在釐清地籍及保障權利人權益，本次修法後，未來權屬不明土地，排除產權無人繼承部分後，將以「發還權利人土地」為原則，如該土地有不能發還之情形時，例如已被出售或處分等，才會以發給土地價金方式辦理。

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因重病無法處理事務期間提領現金而不能證明其用途，該現金仍應列入遺產課稅

國稅局表示，依據遺產及贈與稅法施行細則第13條規定，被繼承人死亡前因重病無法處理事務期間舉債、出售財產或提領存款，而其繼承人對該項借款、價金或存款不能證明其用途者，該項借款、價金或存款，仍應列入遺產課稅。  
 
國稅局審理遺產稅案件時發現，被繼承人甲君死亡前一個月住院期間，密集自其銀行帳戶提領現金共計300餘萬元，經向醫院查明該段期間就診情形，甲君因梗塞性腦中風住院治療，且失能導致臥床狀態，無請假紀錄。另繼承人雖主張前揭款項皆由甲君之配偶取得，並已全數支付甲君醫療支出與尋求民間療法及宗教習俗法會等相關費用，惟未提供相關憑證供核，該局乃將已查得醫療費用35餘萬元扣除後之餘額併入遺產總額課稅。國稅局提醒民眾，被繼承人死亡前因重病無法處理事務期間提領大額現金，繼承人應說明資金流向及用途，並將取得之合法憑證或相關單據提供國稅局查核，以免遭到補稅。
 
民眾訝異的表示，家人有重病之際，尋求「民間療法」及「宗教習俗」法會常有金錢支出，這些費用一般來說不容易取得費用憑證，試問，有多少個民俗療法業者會開立發票或收據的？而且當下只為求家人身體健康，哪會想到還要應付國稅局「事後追稅」，結果，國稅局卻依舊以「未提供相關憑證供核」而列入遺產稅課徵額度內，讓民眾感嘆，國稅局只對一般不懂節稅的民眾追稅，對於豪門大戶有財務人員協助「避稅」，國稅局真的有辦法挖出那些被隱匿的稅賦嗎？

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持分土地、持分房屋如何賣???

持分的買家特別少，

因為持分的麻煩，可能又有佔用的問題，人數也有可能上百人，

種種問題，所以持分土地、持分房屋買的人就少，

至於如何買賣，是跟一般土地、房屋的買賣流程相同，