宜蘭縣政府將以公辦方式，辦理礁溪鄉休閒渡假區市地重劃案。近百地主今到議會陳情，要求以自辦方式開發，確保地主權益。（記者游明金攝）
礁溪鄉休閒渡假區自辦市地重劃區籌備會籌備會主委黃庚宸（右），批縣府政策反覆。 （記者游明金攝）道路用地收購 文珹建設 廖先生 0972598368
一、耕地坵形不適於農事工作或不利於灌溉、排水者。
二、耕地散碎不利於擴大農場經營規模或應用機械耕作者。
三、農路、水路缺少，不利於農事經營者。
四、須新闢灌溉、排水系統者。
五、農地遭受水沖、砂壓等重大災害者。
六、舉辦農地之開發或改良者。
七、農地重劃區之勘選，應兼顧農業發展規劃與農村社區建設，得不受行政區域之限制。
| 係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理，予以交換分合，區劃整理成一定標準坵塊，並同時配合興修水利，整理改良灌溉排水、配置農水路，使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境，擴大農場規模，增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。 | ||
一、市地重劃在「中央」的主管機關是內政部，其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義，核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。
二、市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府，其職責有請求解釋或建議修訂法令，勘選辦理市地重劃區，核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書。
按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。
自辦市地重劃之程序如下：
一、重劃發起及成立籌備會。
二、申請核定擬辦重劃範圍。
三、徵求土地所有權人同意。
四、重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人。
五、成立重劃會。
六、禁止土地移轉等事項及籌措經費。
七、測量、調查及地價查估。
八、計算負擔及分配設計。
九、土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
十、重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理。
十一、申請地籍整理及地價換算。
十二、交接及清償與申請核發費用證明書。
十三、財務結算。
十四、撰寫重劃報告及解散重劃會。
其獎勵事項如下：
一、給予低利之重劃貸款。
二、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。
三、優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。
四、免徵或減徵地價稅與田賦。
五、其他有助於市地重劃之推行事項。
| 實施市地重劃，既可促進都市建設發展，節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費，土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益，可謂公私均蒙其利，惟為顧及政府因人力、財力有限，常因此而難以適時配合實施，故有獎勵民間自辦市地重劃之必要，俾擴大市地重劃之績效。 | ||
辦理市地重劃之效益如下：
一、土地價值增漲：
重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔，但重劃辦理完成後，區內公共設施完備，土地分配井然有序，地價自隨之上漲。
二、享受減稅之利益：
重劃區土地所有權人提供負擔之土地，主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書，於重劃後第一次移轉時，可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅，並依計算之稅額再減徵百分之四十之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征，完成後地價稅可以減半 征收兩年。
三、促進都市健全發展：
重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，完成各項公共設施建設，環境美化，可形成良好居住環境，加強居民對 地區之關懷。
四、健全地籍管理：
重劃後地籍重新整理，便於管理，減少土地經界糾紛，並可消除畸零地之問題。
五、公平負擔：
市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施，可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益，亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。
六、消除共有土地：
對原來產權複雜之共有土地，各共有人可藉辦理重劃之機會，協調分配為個別所有，可節省共有土地分割之費用，並促進共有土地之利用。
市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃， 或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先 實施市地重劃，此即所謂公辦市地重劃；另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃
市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有 「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建 設外，土地所有權人亦可透過地籍之交換分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施 用地等），所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。
市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直 接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土 地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。 0972598368 廖先生 0972598368 廖先生 0972598368 廖先生 0972598368 廖先生
北部那一個重劃區CP值最高?
我認為三重市的重陽重劃區!
因為離台北近!
鄰近台北市外圍第一圈 目前只有三重市重陽重劃區 比較有淺力!
永和 -------地方太小 根本沒有重劃的可能
新店 ------- 裕隆那塊地是民間的
板橋-------- 新板特區,很看好 但很貴!cp值低
新莊--------- 離台北市有段距離,到台北幾乎要繞經三重市,但現縣政府有計畫把它弄成副都心,還有點希望!但未知
數高!
汐止--------- 臨山多雨,也沒聽過有重劃區
內湖---------炒高了,內湖線也做的2266~個人覺得要在漲有限,畢竟他要到台北市市中心也是要經過橋和鄰近的
三重市 板橋市 新店市 永和市 意思一樣
林口 三峽 都離台北市 太遠了 以後有捷運票價也是很貴 再說囉!
不論是買屋達人、眼光銳利的房地產專家、蓄勢待發的投資客，還是準備購屋的民眾，相信對「重劃區」這三個字都不陌生。所謂「市地重劃」，是將一定區 域內，畸零細碎不整的土地加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，最後按原有位次分配予原土地所有權人。目前台灣有潛力的重劃區，除了讓投資族覬覦外， 首購族與換屋族，也看到了重劃區未來強大的生活機能而蠢蠢欲動。北區房屋不動產理財研究室提醒投資大眾，在爭相購買重劃區的同時，還是應該注意重劃區的規 範地目、建蔽率、容積率、交通狀況等關鍵因素，並在投資前，睜大眼、做好功課，才不至於到重劃區內「住套房」。
績優重劃區，價位高、增值快
◎台北市信義計畫區
被全台重劃區奉為圭臬的信義計畫區，在70年代以前，稱為台北四四兵工廠，屬眷村區，原本只是個乏人問津的菜園跟沼澤地。到了民國67年，為配合住宅政 策，變更國父紀念館周圍地區為特定專用區，是全國第一個採取巿地重劃方式的重劃區。民國70年公告實施「信義計畫副都巿中心計畫」，進行整體地區都巿設計 規劃，總面積約為143公頃，實施設計審議管制的開發案例。而我們現在看到的信義計劃區，是一直發展到民國90年代才漸漸到達現在的規模，成為全台最高價 位的豪宅聚集地，如今的豪宅、百貨和頂級辦公大樓，雖然價格是一戶比一戶貴，但卻是一件比一件賣得好。
◎ 板橋市新板特區
北區房屋首席總經理彭培業說，新板特區，未來會是一條連結台北縣市的金鎖鏈。「新板特定區」，顧名思義就是以板橋新火車站為基礎規劃的特定計劃區；大街廓 的氣派，獨立的都市設計、管制原則，加上未來三鐵共構，車站大樓、縣政府大樓、百貨公司、縣立體育場、國家歌劇院、住宅大樓以及空橋等，加上遠東百貨、厚 生等企業所投資的大型購物商場的進駐，讓新板特區受惠交通、經濟、政治、文化等多項利多。然而，10月底高鐵通車在即，高鐵車站周遭房價也逐漸產生變化， 新板特區正因為具有「三鐵共構」的交通優勢，因此新板特區房市在高鐵還未通車前就已經強強滾。
◎ 竹北市縣治重劃區
竹北市交通便捷、人文匯集、商業鼎盛，更有中山高速公路、縱貫路、台十五線、東西向快速道路加持，再加上高鐵六家車站特定區的開發。配合著縣政福利設施的 完善，讓竹北市成為了最佳的生活環境，優良的生活機能。而另一個重要的原因，則是因為臨近科學園區的關係。科技新貴的購買力之高，連台北市的民眾都無法望 其項背，因而也助長此區域的房地產市場產品規劃，都以高級路線、高價、重視生活私密性等為主要的訴求，而此區域的交通建設也加速了房地產市場的發展。
◎ 台中市七期重劃區
七期重劃區分成「新市政中心」、「南區」、「西區」三大區塊組成。台中市七期重劃區，被規劃為台中市的新市政中心區，數項重要建設包括新市政大樓、國家音 樂廳等，都在這個區域內。整個重劃區內公共設施完整，還有大型的公園綠地，且鄰近中港交流道，交通便利程度甚高，然而各大百貨與商城，如新光三越百貨、衣 蝶百貨、華納影城及老虎城陸續開幕之後，區內商業氣息與生活機能逐漸完備，再伴隨台中工業區、精密機械園區、中部科學園區以及高鐵即將通車等利多，台中市 七期重劃區即將綻放耀眼光芒。
◎ 台南市五期重劃區
台南無人不知，無人不曉的「五期重劃區」，是台南市政府近年來極力開發的地區。由於市政府遷移至本區，且五期的地理位置在開發上，對安南區、安平區、西區 以及南區造成直接的影響，未來會改變與北區、中區與東區的房價平衡關係，也可望引中心商業區的人潮入甕。所以五期重劃區在商業上也將有舉足輕重的地位，南 部的投資大眾可以多加注意。
◎高雄市農十六重劃區
高雄市農十六重劃區之整體環境優越，可以稱得上是高雄市的首善之區，周邊除了有巨蛋球場、高等法院、商職學校等，尚有規劃一處 面積約5公頃的中央公園以及緊鄰美術館園區，近幾年來因政府解除限建，各項公共設施已緊鑼密鼓展開，府會共構中央公園、文教設施、體育展示中心等各項公共 建設，種種利多條件因素加持預估農十六短期內房價還會有一陣波動，長期發展潛力不可限量，投資大眾不妨拭目以待。
蓄勢待發重劃區，潛力行情攀升中
◎ 泰山十八甲重劃區
十八甲重劃區原本是荒地一片，經由完整的規劃，加上隨著機場捷運線帶來發展遠景，通車後將可刺激泰山地區週邊房市上漲。較為遺憾的是，道路規劃多為 8至10米，未來車流樞紐可能會面臨問題，但是在生活機能的部份，待百貨業及大型賣場的進駐後，方能提升生活品質，因此房價也持續攀升中。
◎ 三峽北大特區
所謂的「北大特區」，是指三峽台北大學特定區，佔地185公頃。原本這裡是一大片廣闊的農田與工廠，在民國88年經政府公告將採區段徵收後，便成為極具發 展潛力的房市新興區域。民國92年8月，台北縣政府提出限期二年內開發建築，將可獲利80﹪的容積獎勵措施後，使得建商積極申請建築，因而房屋供給量將逐 漸提高。北大特區主要產品以電梯大樓為主，每坪約在13~15萬左右，但由於配合學區的發展，套房產品興盛，10-12坪的學生套房，每月租金大約在 5000元到8000元左右，且全區管線均採地下化、預設寬頻網路，住宅環境規劃完善，正因為規劃完善，日後的發展潛力將不容小覷。
◎ 南港重劃區
南港重劃區目前區域內之電梯大樓平均行情每坪約26~32萬元水準，然而坐擁三鐵共構之南港地區，除了南港經貿園區的設立外，預計民國99年通車的南港東線東延段，尚有預計於民國97年完工的大坑溪高架道路，種種利多因素加持下，使得南港重劃區的未來無限美好。
◎ 大溪埔頂重劃區
位於桃園縣大溪鎮的埔頂重劃區，計劃面積約146公頃，該重劃區鄰近北二高大溪交流道及東西向快速道路的起點，聯外交通便捷，住宅類型則是以透天別墅與電 梯大樓產品為主，平均房價分別為7~12萬元與6.5~11萬元。附近尚有埔頂公園、棒球場、仁善國小等，再加上原來之名勝風景、觀光休閒產業等多項利多 因素，未來發展勢必更具看頭。
◎台南東區虎尾寮重劃區
虎尾寮重劃區原計劃為虎尾寮工業區，民國72年變更為低密度住宅區。到了民國82年，市府重新公告重劃計畫書，繼續加速進行重劃。虎尾寮重劃區東南側與台 南縣仁德鄉相鄰，台南市政府斥資二十多億元興辦之大型重劃區，可規劃興建大型購物中心、停車場、電信用地、加油站，及可作為興建派出所、消防隊、活動中 心、衛生所、郵局等與民眾息息相關之公共設施的機關用地，亦規劃污水處理廠一座，全區家庭污水並已預埋管線以利將來開發，所以全區公共設施配置規劃非常完 備。由於本區鄰近台南交流道，交通方便因此房價容易上揚，以22坪的透天價格在500~650萬左右，獨門獨院的透天價格更高，約在700~950萬左 右，算是台南房價較高的區域之一。
部份重劃區潛在問題，待政府重視
◎重陽橋重劃區的容積率問題
重陽橋重劃區位於台北縣三重市，雖然早已重劃完成，卻因土地整合不易，開發腳步緩慢而後繼無力。目前空地過多，由於建商多採先建後售，但推案仍不算多，且 行情不算很透明，加上重陽重劃區容積率只有200%，日前有地主也向政府陳情，請求放寬容積管制，把容積率從200％提高到300％，但牽涉層面相當廣， 過關可能性非常低。當地政府表示，重陽橋重劃區的土地都已分配定案，該做公共設施的就做為學校、公園、停車場、道路，該還給原地主的都已分配妥當，而配售 給二重疏洪道拆遷戶的土地也已抽籤完畢。也正因為土管規定嚴格，因此土地成本相對偏高，政府若要重劃區規劃的好，應當重視該問題。
◎林口重劃區的交通過渡期
未來機場捷運將在林口設站，雖說長期來看，大眾交通運輸系統不用擔心，但通車前的過渡期，交通較為不方便。不過值得欣慰的是，這幾年推案供給量攀升，加上 遠雄集團的進駐，林口重劃區房市逐漸走上坡；兩年前大約13~14萬的行情，如今提昇到14~16萬之間，相信捷運通車後更會有大幅的改善。
◎牛潮埔重劃區的交通規劃、廢土問題
牛潮埔重劃區位於高雄縣鳳山市，佔地31公頃，雖有規劃道路、學校、公園及住宅用地，但施工以來爭議沒有中斷。由於重劃區沒有規劃完善的聯外道路，許多人 擔心，以後會無路可通，交通受阻，重劃土地可能乏人問津，因而不少地主一再反對重劃。民國92年間，縣府擔心重劃區填土工程落差會影響附近舊社區排水。另 外，疑似作為廢棄土堆置場使用，整個重劃區也如廢土處理場，比照3年前並無進展，問題有待政府部門重視。
從上述各重劃區介紹中不難發現，各地重劃區，有不同趨勢或特色，但也有不同的隱憂跟缺失，並非全都是房價一飛沖天，所以重劃區並非房市票房的保證。北區房 屋不動產研究室認為，從政策推動者的角度來看，市地重劃是一種前瞻性的規劃，但必須精準計算都市及人口成長的趨勢，才能正確擬定出重劃政策，而這些規劃與 政策，攸關重劃區的開發規模及優劣。再從開發者的角度，儘管重劃區帶來更多「錢景」，且對消費者來說，更是營造美好且機能大的生活環境的一個樂園，但從現 階段各重劃區的實際推展來看，進場投資仍潛在一定的風險。
北區房屋首席總經理彭培業表示，重劃區開發的原因，不外乎都市發展的需求及重大公共建設興闢，因此重劃區多落在離都市核心較邊陲的新興地區，或開發程度相 對較低的地方。市地重劃有助於平衡地區發展，但有些房市分析者將「重劃區」列為房市發展的重要指標，告訴投資者只要抓住重劃區就對了，但這個觀念不完全正 確。
彭培業說，重劃區的發展就如同新生兒的養育，如果重劃區的規劃面積大小適中、公共建設完善、交通方便、政府重點開發（例如，縣治機關遷移至此）、吸引業者 開發、人口進住……等，就如同給予新生兒養分一般，養分給的多的新生兒便成長較好。最後，提醒消費大眾，重劃區從計畫開始到發展健全，並非短時間即能形 成，因而選定重劃區，要看的是重劃區的未來發展、區域規劃內容，甚至是重劃區周邊原有的機能完整與否，都是對重劃區有加分的效果。此外，大多數選擇重劃區 的民眾還要有一個認知，就是重劃區期初，勢必會有生活機能欠缺的不便，這是任何一個新興地區均會經過且無法避免的時期，但別忘了眼光放遠是相當重要的，相 信重劃區未來的生活環境會值回票價。
大台北重劃區的成功典範首推信義計畫區，目前已躍升北市豪宅聚落，房價早已上探2百萬單價，若以此模式複製於未來的新北市，重劃區房價不可限量。房 仲業者統計，位於北縣第二圈的三大重劃區，包括新莊副都心、三重重陽重劃區、蘆洲南港仔重劃區，近半年房價漲幅最高達2成左右。
■ 新莊副都心漲很大 房價潛力不容小覷
中信房屋統計台北縣三大重劃區近半年的房價漲幅，新莊副都心雖然位於北縣二線區域，但中古大樓的房價漲幅卻領先板橋新板特區，漲幅高達15~20%，每 坪單價約24~32萬；其次是蘆洲南港仔重劃區，漲幅約一成五，平均單價不到30萬元；至於三重重陽重劃區的中古大樓單價30萬上下，房價漲幅最少一成。
中信房屋董事長特別助理胡佩蘭指出，漲幅冠軍的新莊副都心，除以「1高2快3捷運」屢創標地行情外，更因近年人口不斷上升成為僅次於板橋的地區，因此以目前房價略低於板橋、三重的條件看來，未來的房價潛力不容小覷。
■ 蘆洲南港仔漲幅空間 房仲預估1成5
三重的重陽重劃區因距離北市士林區僅一橋之隔，加上房價相對低廉，吸引士林、北投等區民眾移入。重劃區內社區屋齡皆不超過3年，新成屋房價依地段和建材不同而有價差，每坪行情約為25~35萬元，預售屋多以大坪數的換屋產品為主，每坪行情35~50萬元。由於此區客層多為投資客，受到政府打房衝擊，預估下半年房價將有較大議價空間。
至於蘆洲的南港仔重劃區，隨著捷運蘆洲線將在今年底前通車，蘆洲地區應會在三重、北市等外來客的移入下而後來居上，目前屋齡六年內中古大樓行情，每坪約 28~30萬元，預估年底將有15%的漲幅。胡佩蘭提醒，以長期自住角度而言，提早在重劃區卡位較有利，但必須忍受至少十年左右的發展期。
什麼叫做重劃區?
重劃區是縣市政府主動規劃，將原本無開發或雜亂無章之地重
新丈量、重新做路、將道路加寬、格局變正所以道路大都為井
字型，重劃前可能為農地或住宅用地或工業用地，但經重劃後
會有公園預定地出現，道路加寬後具有遠景，經濟效益提高。
土地重劃是為了達到土地使用之經濟、便利與合適而將一特定
地區內各宗土地之地界重新整理劃定，並改善有關之公共設施
再將土地重行分配予土地所有權人的過程。
依現行土地法之規定，市縣地政機關因下列情形之一，經上級
機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重
劃 1. 實施都市計畫者 2. 土地面積畸零狹小，不適合於建築使
用者 3. 耕地分配不適合於農事工作，或不利於排水灌溉者 4. 將
散碎之土地交換合併，成立標準農場者 5. 應用機器耕作，興
辦集體農場者。
土地重劃後，應依各宗土地原來之面積，仍分配於原所有權
人，但限於實際情形，不能依原來之面積或地價妥為分配者，
得變通補償，其供道路或其他公共設施使用的土地之地價，應
由政府補償之。
所以土地重劃之意義是基於公平之原則改善土地之利用狀況。
重劃後土地價格也會較高，建商便會有意願投資興建房屋。
幾期是什麼意思?
政府要整地的空地分成好幾塊，或者分散在不同的區域上，就
分為一期 二期 三期 四期以此類推等等。
簡單的說就是開發土地區域的先後順序。
