【持分土地買賣專區】收購持分土地、道路用地，0972598368 廖先生

持分土地、持分房屋買賣，分別共有、公同共有土地、

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持分土地、持分房屋如何賣???

持分的買家特別少，

因為持分的麻煩，可能又有佔用的問題，人數也有可能上百人，

種種問題，所以持分土地、持分房屋買的人就少，

至於如何買賣，是跟一般土地、房屋的買賣流程相同，

 

持分土地買賣，分別共有、公同共有土地、房屋買賣，疑難土地處理

【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。