【持分土地買賣專區】收購持分土地、道路用地，0972598368 廖先生

.近幾年的買道路用地，多是用在容積移轉和交換。

其中容積移轉就是在容積率實施之後，建商為了能夠在原有的容積限積下，蓋更多建坪來增加銷售價值所用的手法，例如住六用地,容積率是400%，也就是說住六的每一百坪的土地，可以蓋四百坪的房屋，但是建商會去買同一個都市計畫，尚未被徵收的道路用地，以較低價格(現在約是等同於公告現值上下)，再把道路用地捐給政府,但這些道路用地的容積率就可以移入到他原先要蓋房子的土地上，變成可以蓋到五百二 十坪，(一般不得超過30%)，相對於建商而言，他就可以省下較多的土地成本，蓋到更多房子來賣，但是可以轉出容積的土地也有相關限制，例如台北市是路寬15米以上。

另一種是所謂的交換，也就是以地易地，買入一些道路用地,以其公告現值總額去和政府交換一些公有非公用的土地，之前曾有一位捲入駙馬風暴的商人，就是在高雄以道路用地去交換政府的土地，而被踢爆的情形，其實這是合法的，但是道路用地公告現值再高也比不上可以蓋房子的建地丫...因此在那件事件之後，現在各地政府已不太敢隨便批準這種情形。

3.政府的道路用地基本上是不會賣出去的，因為都市計畫的道路，本來就是要供公眾使用，而非私人，所以畫成道路是不太會賣給私人的，至於私人所有的道路用地，因為不知道政府幾時才要徵收，又想要變現，所以才會賣給這些想要利用道路用她的人。

4.且道路用地有分為公設地和私設，建商所需求的是公設地，私設地在買賣需繳納土增稅，所以建商為不考慮的原因之一，原因很簡單，公設地買賣無增值稅而私設地則有土增稅產生。

5.目前主要是一些代書及一些專作公共設施用地買賣的公司在收此類土地，建商則會找這些人和業者。

1.都市計畫中，會有所謂的公共設施用地，但是由於經費的不足，所以會有許多雖然是被規畫成公共設施用地，但卻還沒徵收的情形,其中又以道路用地較常見。

2.買買道路用地,大致有幾種情形：

a.早些年是有人買來等著讓政府徵收
b. 幾年前流行的捐地節稅，就是利用所得稅法第十七條的規定，以低於公告現值的價值(那時候行情不超過公告現情的二成)買入，再以公告現值捐給政府，因為所捐 出的價值可以抵扣所得總額，等於是降低所得和適用稅率(包括遺產稅在內)，因此那時一些有錢人和企業都會用這種方式來買道路用地再捐給政府，但是有鑑於不 少人是以低價購入但卻以公告現值捐出,有違公平原則及逃稅之嫌,所以買道路用地節稅已不適用。

c.近幾年的買道路用地，多是用在容積移轉和交換。


其 中容積移轉就是在容積率實施之後，建商為了能夠在原有的容積限積下，蓋更多建坪來增加銷售價值所用的手法，例如住六用地,容積率是400%，也就是說住六 的每一百坪的土地，可以蓋四百坪的房屋，但是建商會去買同一個都市計畫，尚未被徵收的道路用地，以較低價格(現在約是等同於公告現值上下)，再把道路用地 捐給政府,但這些道路用地的容積率就可以移入到他原先要蓋房子的土地上，變成可以蓋到五百二 十坪，(一般不得超過30%)，相對於建商而言，他就可以省下較多的土地成本，蓋到更多房子來賣，但是可以轉出容積的土地也有相關限制，例如台北市是路寬 15米以上。
另一種是所謂的交換，也就是以地易地，買入一些道路用地,以其公告現值總額去和政府交換一些公有非公用的土地，之前曾有一位捲入駙 馬風暴的商人，就是在高雄以道路用地去交換政府的土地，而被踢爆的情形，其實這是合法的，但是道路用地公告現值再高也比不上可以蓋房子的建地丫...因此 在那件事件之後，現在各地政府已不太敢隨便批準這種情形。

3.政府的道路用地基本上是不會賣出去的，因為都市計畫的道路，本來就是要供公眾使用，而非私人，所以畫成道路是不太會賣給私人的，至於私人所有的道路用地，因為不知道政府幾時才要徵收，又想要變現，所以才會賣給這些想要利用道路用她的人。

4.且道路用地有分為公設地和私設，建商所需求的是公設地，私設地在買賣需繳納土增稅，所以建商為不考慮的原因之一，原因很簡單，公設地買賣無增值稅而私設地則有土增稅產生。

5.目前主要是一些代書及一些專作公共設施用地買賣的公司在收此類土地，建商則會找這些人和業者。
               電洽 0928384000 蕭

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路及私設道路三種。

依據建築法第48條：直轄市、縣市局主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣市局主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。由此可知：

一、計畫道路：

（地 籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於 民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路：

(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

其 意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保 有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因 此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公 眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第 772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。

公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76 年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第 2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調 土地合併或循司法途徑解決。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其 財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他 法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環 境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

三、私設道路：

供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。



民法有關通行權之說明 :

u 土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。

u 有通行權人，於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。

u 因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人，因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。前項情形，有通行權人，無須支付償金。

u 土地所有人得禁止他人侵入其地內。但有左列情形之一者，不在此限：

² 他人有通行權者。

² 依地方習慣，任他人入其未設圍障之田地、牧場、山林刈取雜草，採取枯枝枯幹，或採集野生物，或放牧牲畜者。
                         電洽 0928384000  蕭

道路地及道路用地買賣專區  電洽 0928-384-000 蕭

房地產市場真的很熱！中央存保公司20日招標2筆慶豐銀行不動產，都是位於台北市大安區精華地段的道路用地及畸零地，且這2筆土地都曾在8月間出售，可惜當時乏人問津，沒想到，目前房地產夯，就連道路用地也順利標出。
存保公司標售的2筆慶豐銀行不動產，一筆位於忠孝敦化商圈一品大廈、太平洋崇光百貨敦南館周邊的道路用地及畸零地，共249.88坪，底價3933萬元，開標結果，由楊濠隆、林宴夙以4556.9萬元、平均每坪18.24萬元、溢價15.86%得標。
另 一筆位於仁愛圓環敦化南路247巷、敦南公園、仁愛名宮、敦化雙星等的道路用地，共580.29坪，底價7920萬元，結果也是由楊濠隆、林宴夙以 9533.6萬元、平均每坪16.43萬元、溢價20.37%標的，據指出，2筆土地的次高標投標人都是以些微的差距飲恨。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，道路用地路寬需15米以上且無人占用，才能做容積移轉，此次標售的道路用地多位在大安區精華地段巷內，得標者可轉售給道路用地旁的都更單元實施者，捐贈給台北市政府，換取容積獎勵。
過 去作為公用設施保留地的道路用地，可依公告現值全數捐贈給政府抵繳遺產稅，不過，財政部在92年發布解釋令防堵，從93年起，道路用地捐贈扣除額，就需以 實際成交價格的取得成本認定，若無法提出取得成本，則依財政部規定以公告現值的16%認定，因此限縮實務抵繳的範圍，節稅效果變小，目前較少人以此作為節 稅管道。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也指出，現階段投資道路用地的買家多採取參加都更捐地，爭取容積獎勵的方式，也有合建以變更地目等情 形，大多不脫變更地目、轉換為現金等目的。但道路用地看似便宜，不過一般銀行大多不願意貸款，投資人資金壓力相對大，如找不到下一手買家，就得有長期抗戰 的心理準備與資金實力了。

特高價收購道路用地，絕對比抵稅或其他用途有利，專業團隊分析，絕對以地主最有利條件處理
電洽 0928384000 蕭

為了增加公共空間與美化都市景觀，臺北縣三重等20處都市計畫區，訂定新的土地使用分區管制要點，已經從98年底開始實施，其中，配合大眾運輸導向發展以及都市發展趨勢與規劃理念，將容積移轉及容積獎勵上限相關規定加以修訂，有半年的緩衝期，將自99年7月1日 起生效施行，修訂的目的在改變北縣容積移轉法令一縣兩制的現況，避免發生小巷蓋高樓的病態都市景觀，積極方面，相信可改善都市生活環境品質，並促進都市發展。
臺北縣政府城鄉發展局城鄉開發科科長劉顯宗指出，「容積移轉」是指一宗土地的容積轉移至其他可建築土地供建築使用，也就是若捐贈公共設施保留地，就可以提高可建築的樓地板面積。

北縣目前都市計畫容積移轉有兩套制度，一是規定在各都市計畫土地使用分區管制要點（俗稱「土管版」或「地方版」），另一是規定在都市計畫容積移轉實施辦法（俗稱「部頒版」或「中央版」），以往都是由申請人自行依建築基地條件及成本概念評估來選擇要適用的版本。

不過，兩種版本的「容積移轉」，會因為建築基地所坐落的都市計畫法令規定而有所不同，產生部分民眾的質疑，為了統一全縣的規定，所以從98年12月25日 開始，將修訂的土地使用分區管制要點做修改，統一採用「中央版」的規定。劉顯宗指出，還有各項容積獎勵總上限亦有修正，原訂「各項獎勵總和不得超過建築基地基準容積率的50％，距離捷運500公尺 範圍內的建築基地不得超過基準容積率的100％」，修改為「距離捷運300公尺 範圍內之建築基地獎勵上限總合不得超過100％，距離捷運300至500公尺 範圍內之建築基地不得超過80％，距離捷運500公尺 範圍以外之建築基地不得超過50％，且基地倘若跨越上述範圍線，則以各範圍內之面積分別計算之」。

針對容積移轉將因為制度上的轉變，各縣市的道路用地收購將會有重大的規範和調整，所以建商將在９９年６月３０日以前送件，之後，道路用地收購將大幅的降低，價格也會跌下來，建議地主們請好好把握這段時間。

您的道路用地最高只能抵繳16%綜所稅，作業程序相當繁雜

2.     您的道路用地用來抵遺產稅，98年政府政策調降只能抵繳10%遺產稅

3.     您的道路用地徵收遙遙無期，政府財政赤字無力徵收，地主成了有名無實、有權狀無地權的受害者。何不將道路地及早變現做更多的用途(買農地、建地、股票、投資)目前行情史上最好7/1以後跌

4.     您的道路用地遺留給後代子孫，但因代代相傳，持分日益減少，土地的分割日積月累，後代的子孫也易生嫌隙，持分太小，賣也不是、放也不是，最後會演變成繼承問題繁複無法處理，最後政府再化整為零，全數歸還政府

※ 容轉容獎修訂規定99/7/1生效實施中央版 屆時道路用地價格一定下跌

※ 未來代金容轉勢必取代道路用地容轉 屆時道路用地價格一定下跌

※ 建設公司直接面對地主(省去代書、開發公司轉手)創造價格雙贏局面

l          您的道路用地買賣沒有土地增值稅的疑慮

l          您的道路用地個人持分也可以單獨買賣

l          您的道路用地代書費用全額買方支付 過程安全、合法、快速（六）代書

2.     您的道路用地用來抵遺產稅，98年政府政策調降只能抵繳10%遺產稅

3.     您的道路用地徵收遙遙無期，政府財政赤字無力徵收，地主成了有名無實、有權狀無地權的受害者。何不將道路地及早變現做更多的用途(買農地、建地、股票、投資)目前行情史上最好7/1以後跌

4.     您的道路用地遺留給後代子孫，但因代代相傳，持分日益減少，土地的分割日積月累，後代的子孫也易生嫌隙，持分太小，賣也不是、放也不是，最後會演變成繼承問題繁複無法處理，最後政府再化整為零，全數歸還政府

※ 容轉容獎修訂規定99/7/1生效實施中央版 屆時道路用地價格一定下跌

※ 未來代金容轉勢必取代道路用地容轉 屆時道路用地價格一定下跌

※ 建設公司直接面對地主(省去代書、開發公司轉手)創造價格雙贏局面

l          您的道路用地買賣沒有土地增值稅的疑慮

l          您的道路用地個人持分也可以單獨買賣

l          您的道路用地代書費用全額買方支付 過程安全、合法、快速

●為什麼有人要收購道路用地？

因為建商要蓋房子，需要使用容積移轉獎勵來降低成本，會收購道路用地的一般有，土地開發公司，房仲業者，個人投資客，建設公司，但最後也都是賣給建設公司，因為幾乎也只有建商才有容積移轉的需求。

●有些人說一般地主持有道路用地其實根本沒有用？

1、不能說沒有用,應該說用不到，因為說要抵稅，那太划不來，只能抵一點點。
2、而且有公告現值，老人年金就不能領，各種福利隨著消失。
3、如果要容積移轉，地主要有一塊500平方米( 相當約151坪 )以上的建地（7/1號後改為1000m2）。
4、 道路用地地主賣出以後，建商是捐給當地政府，以換取容積移轉的獎勵，但對那塊地並不會有影響，很多人分配到的路地可能是在自己家門口，或者用來停車,不知 道的人會怕自己家門口會被封起來，或者是車也不能停了，其實是不會的，只要被規劃成道路，就沒有任何一個單位可以改變這個道路，這是人民的通行權力。
一 般仲介購買後在賣給建設公司，賺取差價，例如購入價是 30%的公告現值，但賣出賣 50%不等，意思就是說地主賣出土地，最後真正到建商手上已經經過好幾層，地主等於被剝削了好幾次，當然建設公司也有在購買土地，不過土地開發公司和很多 中間人都想賺取抽成，很競爭，所以很多人都被中間商以較低的價格收購了。
關於持分的問題，有些地主想要賣，但她不敢賣，可能是因為兄弟親戚的關係，但是其實路地的持分是可以直接買賣的，也不會影響其他持分人權益。

●財部修法防堵非現金捐贈將排除抵稅

這項修法動作一旦經立法院三讀通過，將可杜絕利用土地、靈骨塔、電腦軟體、股票、圖書古畫等實物捐贈節稅行為。

         現行所得稅法第十七條規定，列舉扣除項目的捐贈扣除額，准許納稅人對教育、文化、公益、慈善機構或團體的捐贈，最高不超過綜合所得總額二○％範圍內，可以申請扣除；對有關國防、勞軍的捐贈及對政府的捐獻，則無金額限制，全數均可列為綜合所得的減除項目。一般民眾除了捐贈政府機構者，可全額扣抵外，若捐贈財團法人醫院或文教基金會者，可扣抵個人綜合所得總額二○％，若捐贈私立學校者，可扣抵五○％。

         稅務人員說，過去以現金捐贈為節稅管道，均是由會計師協助高所得者處理，但在民國九十一年之後，捐地節稅與捐贈靈骨塔等節稅管道暴增，目前非現金捐贈逃漏稅手法，普遍由財務顧問或土地代書等仲介集團，在背後協助高所得者處理。

         為防範富豪透過各種奇怪的非現金捐贈手法逃漏稅，財政部決定一勞永逸研擬修正所得稅法，將「非現金捐贈」排除在列舉扣除額抵稅項目，未來只准以現金捐贈抵稅。

道路用地作為稅捐擔保規定

臺北市稅捐稽徵處表示，納稅義務人以道路用地作為欠繳應納稅捐的擔保，必須經當地縣市政府編列徵收補償預算，且預算由縣市議會通過，稅捐稽徵機關才可以受理。 該 處表示，依稅捐稽徵法第24條規定，納稅義務人欠繳應納稅捐，稅捐稽徵機關得限制其出境或對其財產辦理禁止處分，但已提供相當擔保者，應解除出境限制或塗 銷禁止財產處分；因此，欠稅人如一時無法繳清稅款，卻又急著出國或急於處分財產時，依法可提供相當於欠稅的財產作為擔保。 該處進一步表示，欠稅人提供的擔保品，稅捐稽徵機關並非照單全收。該處近來發現有部分民眾想以所有的道路用地來擔保欠繳的稅捐，但被該處駁回。 該 處說明，依稅捐稽徵法第11條之1第4款規定，提供欠稅擔保的擔保品必須易於變價及保管；而所謂「易於變價及保管」，依財政部解釋，就是在短期內即可處 分，轉換成現金；因此，納稅義務人以道路用地作為欠繳應納稅捐的擔保，必須已經當地縣市政府列入徵收補償計畫，而且該項徵收經費當地縣市政府已經編列預 算，並經當地縣市議會通過，稅捐稽徵機關才可受理。

敬愛的 地主您好，最後一波敬請把握……

大台北道路地/道路用地可以換現金了，本人以特高價收購

  

你有道路用地卻沒有用途嗎?

你有道路地卻不知道找誰收購嗎?

道路用地現在可以變成現金了!

本公司現金收購--讓您資金馬上到位，全程代書合法契約保障，

免除受騙疑慮，最後一波,敬請把握!                                                        

全省道路用地現金收購!

道路用地/綠地/公共設施保留地/既成道路/未開道路/停車場/公園用地皆可

歡迎地主、親朋好友合作介紹。            本案符合各項法令規範:

u        都市計畫法第八十三條之一第二項 u        都市計畫容積移轉實施辦法

u        古蹟土地容積移轉辦法           u        都市更新條例 第45條

土地開發買賣/個人/公司節稅規劃

蕭小姐  房地產專業服務  親切 熱誠 誠信 值得您信賴  趕緊來電:

0972-598-368

房地產專業分析，絕對以對地主最有利條件處理

道路用地/道路地高價專案:廖先生0972-598-368

道路用地/道路地高價專案:廖先生0972-598-368