【持分土地買賣專區】收購持分土地、道路用地，0972598368 廖先生

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捐地抵稅 擬改成本認定

圖／經濟日報提供

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新政府上台，財政部表示，列為優先法案除反避稅條款外，也包括研擬新增所得稅第17條之4，也就是捐公共用地節稅，應以實際取得的土地價格成本計算抵稅金額，而非以土地公告現值來計算。

財政部官員指出，捐地節稅入法由於上個會期決定屆期不續審，近期將討論送立院。

「捐 地抵稅」曾是富人、財團最愛的節稅手法。富人低價收購畸零地、公共設施保留地或既成道路土地後，再捐贈給政府，就可以較高的公告現值來抵稅，使政府稅收因 此減少。為了約束富人捐地抵稅行為，財政部在2003年頒布解釋令，限制捐地抵稅最多只能抵土地公告現值16%，使得捐地抵稅行為大為減少。

不 過，在2012年大法官作出解釋令，宣告財政部規定實物捐贈抵稅比率，因無法律授權而違憲。例如捐地避稅案件，民眾未能提出購地成本時，財政部統一以土地 公告現值的16%計算綜合所得稅列舉扣除額的規定，因違反憲法的租稅法律主義，財政部應修改稅法，或以稅法明確授權的行政命令來規範。

財政 部決定修法，捐地抵稅必須以實際買入成本、或由財政部視市場交易情形認定。財政部官員解釋說，依據遺贈稅法，納稅人捐贈給政府、學校或公益團體的捐贈總額 可全數列舉扣除額，因此包括公設地、未上市櫃股票等都成為有錢人的節稅管道；曾有案例為購買成本是48萬元，卻以土地價值300萬元來計算抵稅額，因此修 所得稅法，捐地抵稅應依實際取得土地價格來抵所得稅。

捐地抵稅解釋令是在新閣揆林全過去擔任財政部長時期所頒布，官員預估此案相對其他稅制改革的較容易過關。而修法方向回歸以實際買入成本認定，捐贈人若無法檢附取得證明，國稅局可不同意抵稅。

外界認為，如此修法方向可解決捐地者藉捐地而超額節稅歪風，但此制度仍可能存在道德風險，建議財政部應結合實價登錄制度，避免不實申報抵稅成本之風險。

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不少民眾對於持有公設保留用地、道路用地是否需繳稅仍有疑慮，台中市稅務局日前表示，民眾的土地使用分區如被編定為「道路用地」，且屬公設保留地，稅捐機關則會自動依當地縣市政府的都計土地使用分區證明書，辦理地價稅減免。
稅務局指出，由於近期接獲許多民眾查詢地價稅的核定情形，發現其部分土地使用分區已編定為「道路用地」，且屬公設保留地，因此稅務局依現行土地稅減免規則 規定，土地經都計編定為公設保留地後，稽徵機關即會依通報資料自動辦理，或由用地機關函請稽徵機關辦理，土地所有人不需提出申請。
稅務局特別提醒，如土地為多人分別共有，即使僅有其中一人主動電話詢問課稅疑義，只要經稅務局查調後，確實符合公設保留地的規定，便會主動一併辦理全部共有人地價稅減免，以維護課稅正確性，及主動積極的便民服務宗旨。

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      台北市小坪數畸零地、小坪數持分土地(適合長期投資)

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1. 對早期既有之防洪及區排工程，除配合防洪及區排需要，必須改建改善者，辦理徵收。
2. 各級政府已完成法定預算程序者，辦理徵收。
3. 其他河川及區排之私有地，採限制使用方式辦理。

為維護土地所有權人權益，本署已採取的措施有：配合工程施作辦理工程範圍私有地徵收；放寬河川區域使用限度，容許7種用地使用；增訂水利法第97條之1，河川區域、排水設施範圍內之私有土地，其使用現狀未違反水利法規定者，於贈與直系血親或繼承時，免徵贈與稅或遺產稅及土地增值稅；另修正「社會救助法」第5條之2，將未產生經濟效益之非都市土地之「水利用地」，於申請中低收入戶時，不列入家庭之不動產計算。

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眾所注目的房地合一制度，行政院今天完成審查，課稅稅率最高45%，免稅門檻從原本財政部規劃總價新台幣4000萬元以下改成以獲利當標準，400萬元以下免稅。

負責審查的行政院政務委員杜紫軍上午表示，草案完成審查後，將在北中南舉辦公聽會，聽取意見。若民眾多數支持，將送行政院會通過後送立法院審議；若有其他意見，會再召開審查會修正。

杜紫軍形容，草案對短期持有者從重課稅，中期持有者合理，長期持有者優惠。

課稅稅率部分，原本財政部版本將房地合一稅率按持有期間分為4級，未滿1年課35%；1年以上未滿2年30%；2年以上未滿10年課17%，如果持有超過10年為12%。

不過，行政院審查會通過的版本是持有1年以下出售課稅稅率45%；持有1年以上2年以下稅率35%；持有超過2年至10年以下為20%；持有超過10年為15%。

自用住宅交易所得優惠部分，原本財政部版本是以房地總價4000萬作為免稅門檻，不過，行政院審查通過版本則規定，105年元旦以後取得，自住非供營業或出租者，出售獲利400萬元以下免稅，只要獲利超過400萬元部分，按10%稅率課徵。

賦稅署長吳自心說明，根據內政部統計，民眾買賣房屋總計在2000萬元以內佔91%，以3%的資本利得計算6年獲利，接近20%，計算出400萬元免稅門檻。

有關重購退稅部分維持財政部版本，換大屋者全額退稅、換小屋者比例退稅。

杜紫軍說明，房地合一稅制秉持「短期從重、中期合理、長期優惠」原則，希望保障台灣7成以上自住者。根據財政部賦稅署估計，新制實施後第1年約有40億元稅收，之後逐年增加到百億元，稅收將挹注內政部青年住宅、長期照護等用途。

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台北市容積銀行已三讀通過，目前台北市道路用地已有地主不惜以低價賤售，

容積銀行實施

 第一、以後沒辦法自由買賣了(因為買了沒法容積獎勵，沒人要買了)，地主要拿到錢不知要等到何年何月(再等50年吧)?

 第二、代金不一定專款專用(代金不一定要作為公設保留地徵收用途)，是不是又會淪為沒人要，反正都過30年政府沒徵收，地主們也過得好好的，也不差再等30年，局長你沒道路用地就可以這樣嗎?

 第三、容積銀行目前制度並不完善下，就急著要通過，配套措施在哪?雖說以三家估價，三家怎麼估，是配合建商估，還是配合葉世文估，畢竟容積銀行是葉世文一手主導的政策，不免讓人質疑估價之公証性?

 第四、為什麼地主願意以低價賤賣，因為大家怕又會變成現在台北市政府道路用地的競標政策(目前最高15%)，政策目前傾向要賣的地主來競標出售，每年代金這麼少(100億)，未徵收的道路用地預估還有幾兆，難免淪為賤價標售，這就是局長說的公平正義嗎?交由市場機制不是最公平嗎?為什麼一定要由市府主導，市府主導的房地政策，目前有哪一項讓人有信心?是美河市還是雙子星，所以聰明的地主先賣再說。

最後結論:若容積銀行政策在制度未完善前，我們並不支持這種政策，因為未完善的政策最好上下其手。請明確讓地主知道我的土地價值多少?明確告知計算公式，不要淪為市府的小金庫(市議員說的不是我說的)，因為你們這種官大學問大的人，並不會了解我們道路被使用，還不能賣的痛。

道路用地最後逃命波，以下種種不利因素:

1.張副市長:北市二年房價要下修三成

2.囤房要調高房屋稅率

3.房地實價課稅

4.推合宜住宅

5.江院長:購屋所得比壓至10以下

6.營建業景氣下滑

多久沒上漲的動力了，以上各種不利因素，

房市要下修只缺最後一支箭了(1~2年內利率調升)

台北市副市長張金鶚表示兩年內房價要跌三成，內政部長陳威仁今日上午在立法院表示，房價高漲是政府必須面對的問題，但解決問題不是短時間也不是單一政策可達到，目前最重要的是「每人有適當房子居住，而不是每人都擁有自己的房子」，內政部將每人都有適當房屋居住列為優先目標，目前若找得到土地，內政部會優先蓋社會住宅。

不過多位立委質詢時卻質疑，每換一任內政部長政策就大轉彎，江宜樺任內說要蓋合宜住宅，李鴻源上任又不蓋了，現在又變成優先蓋「只租不售」的社會住宅。國民黨立委張慶忠更批評江宜樺任內推動合宜住宅，但沒限制移轉對象及年限，也未課奢侈稅，反鼓勵房價上漲，圖利建商。

陳威仁表示，民眾、建商與地主三方都有得利，「部份同意立委看法」，他非常贊成未來合宜住宅限制移轉對象和年限，他將請同仁廣納社會意見再定奪。

陳威仁今天出席立法院內政委員會住宅政策專案報告表示，他會前受訪時指出，要遏止許多人把房產當股票在玩，「房子是給人住的，不是給人炒作的」。

將按照行政院長江宜樺昨日在院會答詢時所提稅制改革、縮短城鄉差距、興建社會住宅等方向來做。

陳威仁說，房地產被拿來炒作，就是因為沒有實質課到房地產交易所得稅，將來實價登錄系統完善後，透過實價徵稅，減少資本利得差距，對抑制房價炒作有很大幫助。

其次，房價真正有問題是台北都會區，希望透過國土規劃，讓空間更均勻發展。第三，政府要照顧沒辦法買得起房的弱勢族群，興建社會、青年住宅，提供租金或利息補帖。

對於張金鶚說兩年房價降三成是否可行？

對此，陳威仁不直接回應，只表示「不大了解他想法，會跟他請教」。另外，陳威仁說，對於實價登錄改實價課稅部分，目前也還沒有具體時程，內政部所管範圍是實價登錄，將來稅制改革還是由財政部處理。將球又拋回給財政部。

中央銀行15日無預警宣布對房地產市場的信用管制，將自然人第二戶購屋房貸最高成數降為七成，前天再悄悄向全本國銀行下達打炒房具體作法的新指令。


央行雖未在理監事會議宣布豪宅貸款新措施，卻在最新函釋中對豪宅（高價宅）貸款追加「緊箍咒」，未來豪宅戶向銀行進行增貸必須簽切結書，保證未將資金用於「購買受本規定限制貸款條件之各項不動產」。行庫房貸主管解釋，這包括六都及新竹等「央行採取房市管制的限制地區」（即所稱「受限區」），一旦銀行被金檢查到，將遭處罰。



央行十六日以函釋要求銀行落實信用管制，整理問答集，有三大關鍵：一、不論第二戶房貸或豪宅，辦理轉貸或增貸時，銀行必須要求借戶簽「切結書」，保證資金不是用於在六都及新竹這些受限地區買房；二、銀行撥款時，須二度檢視貸款人是否「一次買兩房」，不能僅確認一次就完畢；三、倘若借款戶購買的建物被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」，恐改用土地貸款。 業者指出，央行顯然仍質疑銀行辦理房貸時仍給予投資客應變的融通空間，因此再出重手，把金流空間全堵死。 尤其針對豪宅，指台北市房屋總價金額超過六千萬元、其他五都及新竹等各縣市超過四千萬元。國銀房貸主管指出，原先央行對這類豪宅戶的增貸或轉貸，只要求自撥款日起三年內辦理增貸或轉貸者，只能就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達新規定貸款成數上限差額部分辦理增貸，例如豪宅貸款最多只能貸四成，之後並沒有要銀行去追蹤用途，央行現在通令銀行，必須要求客戶簽下切結書，切結書上約定「違約條款」，一旦違反切結內容就要全額收回客戶貸款，倘若銀行沒照做，一旦被金檢發現將被懲處。 另，以往銀行只要在客戶申貸時，認定有一戶或二戶房貸即可，現在不行。 行庫房貸主管分析，先前有不少借款戶一次買兩戶，由於銀行只在受理時確認名下是否有房貸，因此借款戶可利用銀行撥款時間差，至少有一戶，甚至二戶可取得未受限成數（超過七成以上）貸款，現在央行要求銀行不只受理之始，甚至撥款前得第二次確認客戶身分是否為「受限戶」，名下是否已有房貸。 業者也憂心央行要求銀行對屋齡過舊的房屋降低貸款成數，因央行問答載明，被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」者，以該筆土地及其地上建物辦理貸款仍受規定限制。銀行業者指出，一般會以建物本身結構體如磚造、鋼筋水泥等不同架構衡量耐用性，倘若是四十、五十年以上老公寓或傳統透天厝，可能有被迫改為土地融資貸款風險。 業者表示，雖然央行在公文裡指出僅限已有一戶房貸的「受限戶」若要買這類房屋，必須適用該規定，但根據先前了解的政策方向，恐擴大到首購族，這點，銀行會再向央行確認。 閱讀秘書／受限戶、受限地區 在央行採取房市管制禁令時，銀行已有包括「受限戶」、「受限地區」這兩種專用術語。所謂受限戶，亦即在央行房市管制禁令範圍之內的房貸客戶。在央行十五日理監事會議前，原本的受限戶包括自然人的第三戶房貸、豪宅貸款，或是法人戶，如今把受限戶範圍擴大到凡是在六都及新竹市的第二戶房貸起，都是受限戶。 受限地區則指台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市及新竹市，這些受房市管制借款成數的地區。


原文網址: 央行管制房貸　追加禁令 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/123378380299.html

持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

內政部部務會報通過「土地法」部分條文修正草案。由於現行「土地法」規定，共有土地或建物如經所有權人持分過半或人數超過半數的同意，即可將該土地或建物全部賣出，但過往曾有地主以假交易真炒地，或以移轉給安插人頭等方式，侵害其他不同意共有人的權利。

因此，修法將由原本持分及人數皆超過1/2，提高為皆超過2/3，且處分方式限於買賣，以減少爭議。修正草案將報行政院審查後，送立法院審議。

為符合司法院釋字第562號解釋，在兼顧共有人權益前提下，達成促進共有土地或建物有效利用之目的，因此，這次修正共有土地或建物多數決適用範圍等規定，例如，將土地法第34條之1共有地的處分方式，限制只適用於買賣案件；且同意比例由原本持分及人數皆超過1/2，提高為皆超過2/3，若持分超過3/4，才不計算人數，以加強保障不同意共有人的財產權益。

除了所得稅、房屋稅、地價稅等開徵日期固定的稅目之外，國稅局也提醒，像是遺產及贈與稅、土地增值稅等稅目，也都必須依據稅法規定，在一定期間內完成申報繳納，否則也有可能吃上罰鍰。

以遺產稅而言，納稅義務人應自被繼承人死亡之日起算六個月內，辦理遺產稅申報；如果是贈與行為，當贈與人同一年度贈與他人財產總值超過免稅額時，必須在贈與契約訂約日後30天內，向稽徵機關申報贈與稅。

不過，實務上部分民眾因為補件時間較長，或是公設保留地繼承等作業程序，導致無法在期限內完成申報。

因此，遺產稅或贈與稅納稅人，如有正當理由無法在期限內報繳，可備妥相關資料向稽徵機關申請延期，原則上延期以三個月為限，除非有不可抗力因素或特殊理由，才可視情況繼續延長期限。

國稅局提醒，若未準時申報遺贈稅，除了補徵稅款外，還必須按核定稅額處兩倍以下罰鍰。不過贈與稅在4000元以下免罰；遺產稅則是3.5萬元以下免罰。

另外土增稅方面，必須在土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人在訂定契約之日起30日內，向土地所在地稅捐機關申報土地移轉現值。如逾期申報，則將以稅捐機關收件日當期的公告土地現值為移轉現值，核定應納的土增稅。

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